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A medida que aumentan las tasas de interés para combatir la inflación obstinadamente alta, los crecientes costos de las hipotecas hacen que la vivienda en los EE. UU., como al otro lado del Atlántico en el Reino Unido, sea aún menos asequible. En Estados Unidos, la tasa actual del 7 por ciento para una hipoteca a 30 años, junto con un precio promedio de vivienda de $390,000, produce un pago hipotecario mensual de $2,600; un enorme aumento del 53 por ciento desde diciembre pasado, cuando tanto las tarifas como los precios eran menores. los asequibilidad de la viviendauna función de los precios de la vivienda y los ingresos personales, así como las tasas de interés, se está convirtiendo en un tema político candente antes de las elecciones de mitad de período.
Si bien los salarios han aumentado a medida que la pandemia ha disminuido, no han logrado compensar el aumento de los costos de energía, vivienda y alimentos. Aunque las expectativas de caídas en los precios de la vivienda están aumentando, a medida que aumentan las tasas, se espera que la asequibilidad sea un desafío a largo plazo. especialmente para los compradores por primera vez y los jovenes
Algunos factores detrás del aumento del valor de las propiedades son comunes en EE. UU. y otras economías avanzadas. Las tasas de interés decrecientes ayudaron a impulsar la demanda y los precios, pero en muchos lugares también lo hicieron la oferta limitada de tierras, los problemas de zonificación y los mercados sobrerregulados. El resultado es que incluso antes de la inflación galopante del año pasado, los precios promedio de las viviendas en 10 países que representan el 60 por ciento del producto interno bruto mundial se habían triplicado en las últimas dos décadas, según Cifras del Instituto Global McKinsey.
En los EE. UU., esto está alimentando el desencanto político, ya que los compradores más jóvenes que no pueden encontrar una vivienda inicial que puedan pagar se ven empujados a las propiedades de alquiler, donde los precios también están aumentando. Para ellos, un mercado roto que les impide subir a la escalera de la vivienda es un indicador principal de un sueño americano roto de vivir una vida mejor que la generación anterior.
los republicanos son tratando de culpar El presidente Joe Biden por disminuir la asequibilidad. Pero el presidente tiene poco que ver con los factores subyacentes, como la política monetaria, las interrupciones en la cadena de suministro, un auge inmobiliario relacionado con la pandemia (a medida que los compradores de ciudades ricas se mudaron a áreas con menos densidad, lo que elevó los precios en nuevos lugares) y estrictas reglas locales de zonificación que dificultan la construcción de nuevas viviendas en las áreas más populares.
“Nimby-ism”, o la lucha “no en mi patio trasero” por parte de los propietarios existentes para mantener la zonificación estricta para que sus propias propiedades no disminuyan en valor (o en algunos casos para tratar de mantener los vecindarios étnicamente homogéneos), se ha convertido en un grito de guerra por la reforma de la vivienda. Freddie Mac estima que a EE. UU. le faltan 3,8 millones de unidades de vivienda, lo que requerirá más construcción. Pero el aumento de los costos de la tierra, los costos de construcción y las estrictas reglas locales dificultan la construcción de nuevas unidades, particularmente las más baratas. Se construyeron menos casas en los EE. UU. en la década posterior a la crisis financiera de 2008 que en cualquier década desde la década de 1960.
¿Lo que se debe hacer? Tanto el gobierno federal como el local deberían deshacerse de las leyes de zonificación obsoletas, algunas con más de 100 años, y aprovechar el momento posterior a la pandemia para repensar cómo deberían funcionar las áreas urbanas, fomentando la densidad, pero también la diversidad. Las ciudades funcionan mejor cuando ofrecen una buena combinación de oficinas y espacios residenciales, unidades más pequeñas y viviendas más grandes, así como viviendas multifamiliares. Hay lecciones aquí más allá de los EE.UU.
Es posible que el gobierno también deba ofrecer créditos fiscales para familias de ingresos bajos y medios, e incentivos para que los constructores construyan casas más pequeñas y de alta calidad. Debería haber límites, también, sobre cuánto del mercado puede ser controlado por grandes inversionistas: a medida que el capital privado ha entrado en viviendas unifamiliares, y ahora multifamiliares, viviendas y alquileres, los precios han subido en muchos mercados. La vivienda es un bien, pero también una necesidad. Ni las familias ni la política serán estables hasta que la asequibilidad vuelva a mejorar.
