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Blackstone ha presentado demandas de desalojo contra cientos de inquilinos en los EE. UU. mientras finaliza uno de los programas de indulgencia de la era de la pandemia más generosos de la industria de bienes raíces, en una medida que, según los ejecutivos, impulsará los rendimientos financieros en el fondo de bienes raíces de la compañía afectado por redenciones.
Los registros judiciales de Georgia y Florida muestran que las empresas propiedad de Blackstone han iniciado procedimientos legales contra decenas de inquilinos todos los meses desde agosto, iniciando más casos en una semana típica que el total de los primeros siete meses de 2022.
Al mismo tiempo, los consultores que trabajan para Blackstone han estado llamando a los políticos locales en California para advertirles sobre un probable aumento en los desalojos en áreas del estado que tienen un número significativo de delincuencia, dijeron personas familiarizadas con las conversaciones.
El alcance de Piedra negra señala la delicada tarea que enfrenta el grupo de capital privado, uno de los propietarios más grandes de los EE. UU., ya que busca maximizar los rendimientos mientras opera bajo un escrutinio público mucho mayor que los propietarios locales en lo que históricamente ha sido un mercado fragmentado.
Piedra negra compró miles de millones de dólares por valor de edificios de apartamentos, casas suburbanas y otros activos residenciales durante la pandemia. Muchas de esas adquisiciones fueron realizadas por Breit, un fondo de $ 69 mil millones dirigido a inversores individuales ricos que el mes pasado límites impuestos a los retiros para frenar una avalancha de inversores que intentan sacar su dinero.
Durante una videollamada global para empleados el mes pasado, el jefe de bienes raíces de Blackstone, Nadeem Meghji, trató de tranquilizar a los empleados sobre el desempeño del fondo. Señaló la reanudación de los desalojos como una razón para tener “confianza en [the] crecimiento del flujo de caja” de su cartera de viviendas, según los detalles transmitidos al Financial Times después del evento.
Meghji les dijo a los empleados que Blackstone estaba “viendo un aumento significativo en la ocupación económica a medida que superamos las restricciones de desalojo voluntario que habían estado vigentes durante los últimos dos años”.
La ley federal impidió que los propietarios desalojen a los inquilinos por no pagar el alquiler en los primeros meses de la pandemia, aunque esa moratoria, al igual que las versiones más duraderas impuestas por algunos gobiernos locales, ha sido fuera de los libros durante más de un año.
No existe un registro nacional de desalojos en los Estados Unidos. Pero los datos recopilados de los registros judiciales locales en nueve estados por investigadores del Laboratorio de Desalojo de la Universidad de Princeton sugieren que muchos propietarios regresaron al cobro normal de la renta hace meses.
Los casos de desalojo se recuperaron rápidamente en el verano de 2020 después de casi detenerse en las primeras semanas de la pandemia. El número semanal de casos de desalojo registrados por los investigadores de Princeton aumentó constantemente durante 2021 antes de estabilizarse el verano pasado a un ritmo ligeramente inferior al normal antes de la pandemia.
Por el contrario, el programa voluntario de Blackstone de asistencia para inquilinos necesitados comenzó antes y se extendió por mucho más tiempo que los requeridos por la ley. También fue más extensa que la ayuda ofrecida por la mayoría de los propietarios residenciales. La compañía eliminó las tarifas de las tarjetas de crédito y las multas por pagos atrasados, permitió a los residentes cancelar los contratos de arrendamiento o agregar nuevos compañeros de habitación y no desalojó a nadie por no pagar el alquiler durante más de dos años.
A pesar de esas costosas medidas de apoyo, el negocio de bienes raíces de Blackstone ha superado a sus pares que cotizan en bolsa, ayudado, dicen los ejecutivos, por una apuesta por el aumento de las tasas de interés y un enfoque en los centros de población de rápido crecimiento en el oeste y el sur del país.
Breit reportó rendimientos del 8,4 por ciento el año pasado, incluso cuando una amplia canasta de fondos públicos de inversión en bienes raíces rastreados por el proveedor de índices MSCI perdió alrededor de una cuarta parte de su valor.
A diferencia de los Reits públicos, que cotizan en el mercado de valores a precios fluctuantes, Breit ofrece a los inversores la oportunidad de vender una cantidad limitada de acciones cada mes a un precio que refleje el valor al que se llevan las inversiones en los libros del fondo.
Pero la gran cantidad de solicitudes de canje presentadas en diciembre llevó a Blackstone a imponer restricciones a los retiros.
Las presentaciones de desalojo revisadas por el FT cubren un puñado de condados en el área de Atlanta y áreas urbanizadas de Florida que representan solo una fracción del territorio donde Blackstone posee propiedades.
«Dado el papel masivo de Blackstone en el mercado de la vivienda, la reciente decisión de la empresa de desalojar a los inquilinos amenaza la estabilidad de la vivienda para las familias en los EE. UU. y en todo el mundo», dijo Jim Baker, director ejecutivo de Private Equity Stakeholder Project, un grupo de defensa que rastrea propietarios
En una declaración al FT, Blackstone dijo: «Creemos que tenemos las políticas de residencia más favorables entre cualquier gran propietario en los EE. UU.».
La firma agregó: «El desalojo siempre es el último recurso, y en cada caso ofrecimos a los residentes una variedad de opciones, que incluyen planes de pago flexibles y condonación de alquiler».
En la ciudad californiana de Escondido, donde Blackstone compró varios apartamentos como parte de un acuerdo de mil millones de dólares con una organización local sin fines de lucro, la concejal Consuelo Martínez dice que los consultores que trabajan para la empresa se acercaron para advertirle que los días de indultos generales para sus electores eran sobre.
Martínez dice que les dijo a los consultores que estaba «muy preocupada» por su mensaje.
«Ellos explicaron . . . cómo habían estado trabajando con los residentes, sin cobrar alquileres atrasados durante la pandemia, incluso cuando [they] podría haberlo hecho”, dijo Martínez.
Martínez recuerda que los consultores le dijeron: “Pero vamos a empezar a pedirle a la gente que pague. [If they] no puedo pagar [and are] nunca podrá ponerse al día, está bien, bueno, entonces haremos que abandone la propiedad”.
