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Charlotte, que tiene sesenta y tantos años y está impaciente por mudarse a Florida, ha reducido el precio de su apartamento de dos dormitorios en el Upper East Side en una quinta parte, a 2 millones de dólares. Después de tres meses sin una oferta adecuada, Amy Schwab Owens renunció a tratar de vender su departamento de Chelsea, a pesar de reducir el precio en $ 300,000 a $ 3,25 millones, y comenzó a alquilarlo. Desde que puso a la venta su apartamento en septiembre, Jen Insardi sigue esperando una oferta aceptable por su condominio de cuatro habitaciones de $7.995 millones en Tribeca, que ha pasado más de dos años renovando.
Todos están atrapados en la desaceleración del mercado inmobiliario de Manhattan. A medida que el aumento de las tasas hipotecarias en los EE. UU. limita lo que los compradores pueden pagar, o están dispuestos a pagar, muchos vendedores de viviendas de alto valor están haciendo grandes descuentos para lograr una venta. Otros se apegan a lo que creen que valen sus casas, o las retiran del mercado por completo.
La combinación de vendedores intransigentes y compradores cautelosos significa que el número de ventas acordadas en Manhattan entre octubre y diciembre del año pasado fue aproximadamente la mitad que en el mismo período del año anterior, dice el agente inmobiliario de Nueva York Serhant.
“Nunca ha sido difícil vender una casa por aquí”, dice Charlotte, que ha vivido en su vecindario del Upper East Side durante más de 20 años y se negó a dar su nombre real. “La gente solía detenerme y decir: ‘Si alguna vez te mudas, avísame’; estaban desesperados por vivir aquí. Pero esta vez, todos los que vienen a visitar la casa están discutiendo sobre cosas tan pequeñas”.
Los precios comenzaron a caer a principios del año pasado. El mes pasado, el precio medio de una venta acordada en Manhattan fue de 1,199 millones de dólares, un 17 % menos que en diciembre de 2021.
La desaceleración es parte de una tendencia nacional, con caídas de precios y ventas de viviendas más pronunciadas en ciudades que habían sido populares entre los compradores de la era de la pandemia, especialmente en Florida y California. Las ventas de viviendas en EE. UU. cayeron todos los meses el año pasado, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Este año, espera que las ventas de viviendas usadas caigan a su total anual más bajo desde 2012, cuando el mercado inmobiliario aún se estaba recuperando de la crisis de las hipotecas de alto riesgo.
En Nueva York, Garrett Derderian, jefe de investigación de la agencia inmobiliaria Serhant, dice: “Las ventas de viviendas han caído más abruptamente en el caso de las casas más grandes y caras, exactamente aquellas que fueron más populares después del brote de covid”. En septiembre, una casa en Hudson Yards se vendió por $35 millones; primero se puso a la venta por 59 millones de dólares.
Pero muchos vendedores están dispuestos a esperar a que los precios mejoren antes de vender.
Jen Insardi en su condominio de $7.995mn en Tribeca © DDreps
Insardi se fue de Nueva York con su familia a Nashville en junio de 2021. Pero ha seguido invirtiendo tiempo y dinero (aproximadamente $2,2 millones en total) en una renovación total de su apartamento en Manhattan, que completó en otoño. La casa terminada está ilustrada con elegantes fotografías en el sitio web de su agente; inusualmente, presenta a la propia Insardi, una exitosa diseñadora de joyas, que combina los roles de influenciadora y agente inmobiliaria de alto nivel.
“No parece necesario bajar el precio: la casa es demasiado buena”, dice.
“Simplemente no estaba consiguiendo ni cerca de lo que esperaba”, dice Schwab Owens. Ella y su esposo dividen su tiempo entre Colorado y Maryland, por lo que la casa de dos habitaciones no les sirve mucho, pero ella está recibiendo una buena tarifa de alquiler y cree que la demanda de los compradores se recuperará con el tiempo.
“Tiene sentido simplemente esperar: me imagino que lo volveremos a poner en el mercado en dos años”, dice ella.
Entonces, ¿qué se necesita para que el mercado vuelva a moverse? Mientras que los vendedores son a la espera de que los precios suban, los compradores son reacios a completar la compra de viviendas a pesar de los recortes de precios, ya que esto significaría renunciar a las hipotecas de bajo interés.
En el Reino Unido, los compradores pueden transferir hipotecas con ellos de una casa a otra, pero la mayoría de los productos estadounidenses caducan cuando se vende una casa y se compra una nueva, lo que obliga al comprador a obtener una nueva hipoteca, a una tasa de interés más alta.
En el año hasta el 5 de enero de 2023, la tasa promedio de una hipoteca de tasa fija de EE. UU. a 30 años aumentó del 3,22 % al 6,48 %, según la compañía hipotecaria Freddie Mac. Para una casa de $ 1 millón con un pago inicial del 20 por ciento, esto podría significar que los pagos mensuales típicos de capital e intereses saltan de $ 3,468 a $ 5,046.
Josh, de 31 años, que trabaja para un importante banco de EE. UU., y su esposa compraron su primera casa, un apartamento de una habitación en Midtown, en 2019, con un préstamo al 2,25 por ciento.
La pareja espera su primer hijo en abril y les gustaría mudarse a un lugar más grande. “Pero si vendiéramos ahora, renunciaría a mi tasa hipotecaria y tendría que pedir prestado nuevamente a más del 6 por ciento hasta que las tasas bajen y pueda refinanciar”, dice Josh, quien se negó a dar su nombre real. (Las multas por redención de hipotecas son raras en los EE. UU., lo que significa que los compradores generalmente pueden refinanciar cuando las tasas bajan, con un costo bajo).
Entonces, Josh solo se mudará si una buena oferta en una casa nueva lo compensa por los pagos de hipoteca más altos que enfrentará, una perspectiva poco probable, dice. “Nos quedaremos donde estamos a menos que se presente una verdadera ganga. Todos dicen que puedes hacer que funcione durante los primeros seis meses. [of the baby’s life]y tenemos a nuestros padres cerca”.
“La razón principal de la desaceleración es que cualquiera que haya refinanciado o comprado en los últimos cuatro años está comprometido con su tasa hipotecaria”, dice Jonathan Miller, profesor de bienes raíces residenciales en la Universidad de Columbia en Nueva York.
En mercados como el Reino Unido, pocas hipotecas tienen tasas fijas por más de cinco años, pero en los EE. UU. la típica hipoteca de tasa fija es por 30 años, lo que hace que los compradores se muestren reacios a renunciar a ellas mudándose.
Muchos economistas predicen que es probable que las tasas de interés de EE. UU. alcancen su punto máximo el próximo año, pero Miller cree que es muy poco probable que las tasas hipotecarias caigan por debajo del 4 por ciento en los próximos cinco años.
Por lo tanto, los volúmenes de ventas de Manhattan permanecerán estancados en niveles históricamente bajos durante varios años, agrega. “Las ventas más bajas son la historia mientras las tasas hipotecarias se mantengan elevadas”.
Patrice Derrington, profesor asociado de bienes raíces de Holliday en la Universidad de Columbia, no está de acuerdo. “Las bonificaciones reducidas a principios de este año para los trabajadores de tecnología y finanzas podrían desencadenar caídas de precios porque, como consecuencia, muchos tendrán que vender sus casas”.
Ella señala la alta proporción de viviendas en Manhattan propiedad de trabajadores financieros y tecnológicos, muchos de los cuales dependen de sus bonos para pagar porciones del monto principal del préstamo cada año y reducir los pagos de intereses posteriores.
Goldman Sachs, que anunció despidos esta semana, recortará los bonos de los banqueros de inversión en al menos un 40 por ciento; los recientes recortes de empleos en Morgan Stanley y Citigroup sugieren que estas empresas podrían hacer lo mismo. Las grandes empresas de tecnología, incluidas Meta, Amazon, Netflix y Twitter, han realizado recortes de empleos a gran escala en los últimos meses.
Miller dice que las reglas introducidas después de la crisis financiera para limitar las bonificaciones como parte del pago total y diferirlas durante varios años significarán que las bonificaciones bajas este año tendrán solo un pequeño impacto en los precios. “Los bonos no son el indicador de la fortaleza del mercado de Manhattan que eran antes de 2008”.
A medida que caen los ingresos por la venta de viviendas, los agentes recurren al mercado de alquiler para obtener ingresos. Ken Johnson, economista de bienes raíces de la Florida Atlantic University y ex agente, predice uno en cinco de los 1,5 millones de agentes inmobiliarios de Estados Unidos perderán su trabajo en los próximos dos años.
Los corredores hipotecarios, los tasadores y los grupos de construcción también están reportando fuertes caídas en los ingresos desde que la Reserva Federal de EE. UU. comenzó a aumentar las tasas de interés en marzo.
$ 1.199 millones
Precio medio de venta de una casa acordada el mes pasado en Manhattan. Los precios alcanzaron un máximo de 1,45 millones de dólares en diciembre de 2021
Los precios en el mercado de alquiler de Manhattan aumentaron el año pasado: el alquiler mensual promedio de los contratos de arrendamiento firmados en 2022 fue de $ 5,345 por mes, frente a $ 4,460 en 2021, según Serhant.
Para aquellos que no tienen que vender, los altos precios de los alquileres facilitan retrasar la venta de una casa hasta que los precios aumenten.
Dentro de las 24 horas de haber dado instrucciones a su agente para que comercializara su casa de dos habitaciones en Chelsea en noviembre, Schwab Owens tenía dos ofertas. Finalmente, la alquiló por $11,000 al mes, frente a los $8,000 que cobraba hace un año cuando sacó la casa del mercado para prepararla para la venta. “El mercado de alquiler significa que no tenemos que apresurarnos”, dice ella.
Para aquellos que buscan una casa de alquiler decente, la búsqueda continúa siendo difícil y los frutos costosos. El empresario Pat Phelan, de 57 años, buscó durante siete meses después de llegar de su Irlanda natal para establecer una serie de clínicas de Botox cosmético, alojándose en Airbnbs y habitaciones de hotel mientras tanto.
“Iba a abrir casas, y fue impactante: eran cajas y había 50 personas en una cola esperando para verlas”, dice. “Revisaba los sitios web, preguntaba a mis amigos, [looking for] cualquier cosa. No soy exigente: si hay una cama y un sofá, estoy feliz. Pero fue imposible”.
Cuando Amy Schwab Owens no pudo vender su apartamento en Chelsea, decidió alquilarlo © Anne Owens
Finalmente, a mediados de diciembre, Phelan, que hasta ese momento se había negado a contratar a un agente inmobiliario debido a los honorarios que cobra, cedió. El agente le encontró un apartamento de dos habitaciones de 750 pies cuadrados en Kip’s Bay, en el lado este de Manhattan, por $ 5,250 por mes.
“En realidad es un apartamento de un dormitorio: el segundo está separado del salón principal por un tabique endeble”, lamenta. “Y acabo de separarme de $5,600 para pagarle al agente”.
Desde noviembre, los alquileres comenzaron a estabilizarse, dice Miller. Pero aquellos que esperan que caigan pueden sentirse decepcionados. “Han alcanzado algún tipo de umbral de asequibilidad. Pero lo único que puede derribarlos es una recesión que provoque pérdidas generalizadas de puestos de trabajo”.
de un vistazo
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Entre octubre y diciembre del año pasado se acordaron 2.191 ventas de viviendas en Manhattan, frente a las 4.045 del mismo período de 2021.
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En total, casi una de cada tres ventas registradas entre octubre y diciembre tuvo descuentos del 10 por ciento o más, según los agentes inmobiliarios de Serhant.
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