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HONG KONG: Los desarrolladores inmobiliarios chinos están retrasando sus movimientos de reestructuración de la deuda hasta después del próximo Congreso del Partido Comunista, con la esperanza de que la reunión crucial ofrezca pistas sobre cómo Beijing planea estabilizar el asediado sector.
Lo que surja en la reunión podría ayudar a determinar cómo los desarrolladores, que han incumplido los pagos o incluso han incumplido sus bonos en el extranjero por valor de decenas de miles de millones de dólares, marcan el ritmo de las ventas de activos, extraen u ofrecen concesiones a los acreedores, o incluso se exponen a la liquidación.
Si bien no hay consenso en la industria inmobiliaria sobre qué medidas específicas del sector, si las hay, se esperan del congreso del partido, o inmediatamente después, y qué alcance podrían tener, los desarrolladores, sin embargo, se mantienen firmes.
«Los términos para la reestructuración serían muy diferentes si el mercado se recupera (reunión posterior al congreso) y podemos comenzar a vender y hacer que el flujo de efectivo vuelva a funcionar», dijo un alto ejecutivo de un desarrollador con sede en la provincia sureña china de Guangdong, explicando la justificación para aplazar las conversaciones de reestructuración de la deuda de la empresa.
El desarrollador, que está en proceso de reestructuración después de no cumplir con los pagos de parte de su deuda en el extranjero, dijo que en tal escenario, los tenedores de bonos tendrían más confianza en los pagos a largo plazo y la compañía podría minimizar la disposición de activos principales.
Sin embargo, si Beijing no introduce políticas que cambien las reglas del juego, los desarrolladores podrían tomar medidas como imponer fuertes recortes a los tenedores de bonos o incluso liquidar, dijeron desarrolladores y asesores de reestructuración.
Algunos de los principales desarrolladores en el proceso de reestructuración de su deuda incluyen China Evergrande Group, cuya crisis de liquidez el año pasado fue un punto de inflexión en la crisis inmobiliaria del país, Sunac China Holdings, Shimao Group Holdings y Kaisa Group Holdings.
Los pares más pequeños, que han realizado intercambios de bonos para extender los vencimientos de su deuda, también están considerando la reestructuración, dijeron los desarrolladores a Reuters.
Gráfico: Deuda inmobiliaria de China https://graphics.reuters.com/CHINA-CONGRESS/PROPERTY%20CHINA-CONGRESS/gkplgrybevb/China’s%20real%20estate%20debt.PNG
El congreso del partido de China, que se celebra dos veces por década, comienza el 16 de octubre, durante el cual el presidente Xi Jinping está listo para asegurar un tercer mandato de liderazgo sin precedentes como secretario general. La composición del liderazgo económico de China está lista para su mayor reforma en una década.
El sector inmobiliario es crucial para la estabilidad política y económica de China, ya que los bienes raíces representan alrededor del 40 por ciento de los activos de los hogares, según los analistas, y representan alrededor de una cuarta parte del producto interno bruto del país, el más grande entre todos los sectores.
Pero después de la represión del gobierno en 2020 contra la expansión impulsada por la deuda de los desarrolladores, el sector se ha convertido en un gran dolor de cabeza para Beijing durante el último año.
Evergrande, con su deuda total de $ 300 mil millones y un incumplimiento de pago de su deuda en el extranjero el año pasado, ha arrojado una luz no deseada sobre la deuda de $ 5 billones de los desarrolladores chinos, sacudiendo los mercados globales y provocando raras protestas.
SIN ‘TITULARES’
Un ejecutivo de otra empresa inmobiliaria, que previamente había planeado negociar términos de reestructuración con tenedores de bonos en el extranjero en el período previo al congreso del partido, dijo que las autoridades le dijeron al desarrollador que pospusiera las discusiones para evitar cualquier impacto en el mercado inmobiliario.
«En pocas palabras, el gobierno no quiere titulares», dijo el ejecutivo, quien pidió no ser identificado debido a la delicadeza del tema.
Haciéndose eco de esa aprensión antes del congreso del partido, se les ha dicho a algunos administradores de fondos y corredores que eviten grandes ventas de acciones, dijeron dos fuentes a Reuters.
La crisis de la deuda en el sector inmobiliario ha provocado una disminución de la inversión por parte de promotores y compradores de viviendas. Ahora, muchos analistas esperan que el PIB de China crezca aproximadamente un 3 por ciento este año, el ritmo más lento desde 1976, excluyendo la expansión del 2,2 por ciento durante el golpe inicial de COVID en 2020, ya que el sector arrastra a la economía.
China ya ha implementado una gran cantidad de medidas para impulsar la demanda y la asequibilidad de la vivienda, pero los precios y las ventas de viviendas han seguido contrayéndose. Los precios de las casas nuevas cayeron por tercer mes consecutivo en septiembre, mostró una encuesta privada.
«Ya probaron muchas medidas relajantes y ninguna funcionó», dijo un alto ejecutivo de un desarrollador con sede en Shanghái. «Es un problema de confianza; la gente no quiere gastar dinero para comprar casas, incluso si se reduce la tasa de pago inicial o se recortan las tasas hipotecarias».
Gráfico: Crecimiento inmobiliario de China https://graphics.reuters.com/CHINA-CONGRESS/PROPERTY%20CHINA-CONGRESS/znvneyalwpl/china-s-real-estate-growth-in-negative-territory-nbsp-.png
Otro ejecutivo de bienes raíces dijo a Reuters que era poco probable que el gobierno revirtiera su objetivo de desapalancamiento del sector y advirtió que si no se anunciaban medidas de apoyo drásticas en el congreso del partido, la decepción podría conducir a una caída del mercado.
Betty Wang, economista senior de China en ANZ, dijo que con el principio de Xi de «las casas son para vivir, no para especular», no esperaba ningún cambio material en las regulaciones de propiedad.
Con el énfasis en que los gobiernos locales implementen medidas «específicas de la ciudad» sin un esfuerzo coordinado a nivel nacional, los diversos grados de relajación de las políticas en diferentes ciudades podrían reducir la liquidez y la demanda de otras ciudades y disminuir el impacto general de las políticas, dijo a Reuters.
«La falta de detalles del gobierno central hace que los gobiernos locales, los desarrolladores y los compradores de viviendas se mantengan cautelosos», dijo Wang. «Los desarrolladores no aumentarán su inversión mientras que los compradores de viviendas aún no saben si han tocado fondo».
Para algunas partes interesadas, el estancamiento de la reestructuración de la deuda antes del congreso del partido es frustrante.
Un tenedor de bonos dijo a Reuters que el desarrollador en el que tiene una participación siguió retrasando su cronograma de reestructuración, inicialmente desde el Año Nuevo chino en febrero, hasta una reunión del parlamento en marzo, y ahora hasta el congreso del partido la próxima semana.
«Cada vez que decían que habría cambios de política y que les daríamos algo después de eso. Este tipo de cosas nunca terminan, siempre hay una excusa», dijo la persona, que se negó a ser nombrada debido a la delicadeza del tema.
“Te dicen un cronograma pero no creo que ninguno sea realista, las empresas tampoco tienen idea”.
