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En los remotos suburbios de Toronto, hace solo unos meses, una casa típica de tres habitaciones habría obtenido 40 ofertas en la noche de la subasta y se habría vendido muy por encima del precio solicitado. Ahora, los compradores de viviendas se han vuelto difíciles de encontrar.
«Ya no hay guerras de ofertas», dijo Tim Keung, director ejecutivo de TimSold Real Estate, una agencia local.
«Muchos compradores están… sentados al margen, esperando que ocurra esta gran corrección».
No están solos. Un auge de una década en los precios de la vivienda desde los Estados Unidos hasta Europa y Asia enfrenta su primera prueba real a medida que aumentan los costos de los préstamos y la alta inflación se come los presupuestos de los hogares.
Más allá de Toronto, los precios de las viviendas ya están cayendo en algunos de los lugares que han experimentado la mayor apreciación, como China, Nueva Zelanda y partes de Australia.
El crecimiento se ha desacelerado en Singapur y Corea del Sur y los volúmenes están disminuyendo en los Estados Unidos y Polonia.
Los prestamistas y los reguladores de las naciones más industrializadas han advertido que los precios inflados de la vivienda ahora pueden estancarse o caer, en algunos casos hasta en una cuarta parte.
Si bien cada mercado es diferente, casi todos tienen una cosa en común: un aumento en el costo de los préstamos a medida que los bancos centrales de todo el mundo elevan las tasas de interés para combatir la inflación.
La tasa promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años en los Estados Unidos, un barómetro para el resto del mundo, aumentó de solo 2.7 por ciento a fines de 2020 a 5.5 por ciento ahora, el nivel más alto desde 2008, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Esto está por debajo de los niveles que prevalecieron en la década de 2000, pero el mero ritmo de cambio en las tasas fijas y variables está presionando a los compradores y propietarios que ya luchan con un costo de vida más alto.
Esto amenaza con pinchar las burbujas inmobiliarias que han sido financiadas con crédito barato durante la última década y se hicieron aún más grandes durante la pandemia, cuando algunas personas ahorraron más y buscaron viviendas más grandes.
«Los altos precios inmobiliarios y el aumento de las tasas hipotecarias son cada vez más un problema para la asequibilidad de las propiedades residenciales», dijo Joerg Utecht, director ejecutivo del corredor hipotecario alemán Interhyp.
El banco suizo UBS clasifica a Fráncfort en Alemania como la ciudad con mayor riesgo de burbuja, seguida de Toronto, Hong Kong y Múnich, Alemania, basándose en factores como la relación entre precios, ingresos y alquileres.
De manera similar, el banco alemán LBBW estima que los precios de las viviendas en la economía más grande de Europa han aumentado entre un 20 % y un 25 % más de lo que la demanda y la oferta justificarían desde 2015, lo que significa que podrían caer tanto si los costos de los préstamos vuelven a donde estaban entonces. .
Los prestatarios alemanes pagaban solo el 1 por ciento por una hipoteca de tasa fija a 10 años el año pasado, pero esto aumentó al 2,5 por ciento, el nivel más alto desde 2014, y bien podría alcanzar el 3 por ciento para fines de año, según Interhyp.
Los economistas encuestados por Reuters ya han comenzado a recortar su pronóstico de crecimiento del precio de la vivienda en Alemania para los próximos dos años.
(Gráfico: Las casas se han vuelto cada vez menos asequibles: https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/zdvxowkgapx/Homesper cent20havepercent20becomepercent20lesspercent20andpercent20lesspercent20affordable.png)
SIENTE EL CALOR
Los propietarios de viviendas con una hipoteca de tasa variable también están comenzando a sentir el calor.
En Polonia, donde tales préstamos son la norma y el banco central elevó las tasas del 0,1% al 5,25% desde octubre para frenar la inflación de dos dígitos, el gobierno está interviniendo para ayudar a los prestatarios a través de moratorias en los pagos.
En la ciudad norteña de Rotmanka, el oficinista de 31 años Maciej Kawka ha visto cómo los pagos mensuales de la hipoteca de su pequeño apartamento aumentaron un 18 % desde que obtuvo la hipoteca en 2018. Ahora paga 1.650 zlotys (384,62 dólares) al mes. . Sin embargo, espera que los pagos aumenten a 1.800-1.900 zlotys cuando se tengan en cuenta las dos últimas subidas del banco central, lo que ejercerá más presión sobre sus finanzas, que también se ven afectadas por el aumento de los precios de la energía y los alimentos.
«Nuestro presupuesto será mucho más ajustado: nada de vacaciones, nada que vaya más allá de la vida cotidiana», dijo Kawka, que vive con su esposa y su hija. «Pero si (las tasas) siguen subiendo, no sé qué pasará».
En otros lugares, los propietarios de viviendas mantienen las tasas actuales por temor a nuevas alzas.
Dennis Willeke, un bombero de 35 años, ha asegurado una tasa fija del 2,15 por ciento durante los próximos 10 años en la casa donde vive con su esposa y sus dos hijos en la ciudad de Neukirchen-Vluyn, en el oeste de Alemania.
«Nos hemos apresurado a refinanciar porque creo que seguirá subiendo», dijo.
En Nueva Zelanda, el estadounidense Lee Stewart y su esposa están ansiosos por que se repita el colapso inmobiliario de 2007-09, cuando millones de casas fueron embargadas solo en los Estados Unidos y la pareja terminó vendiendo las suyas con pérdidas.
Asustado por el aumento de las tasas, que comenzó en Nueva Zelanda antes que en la mayoría de los demás países, Stewart ha fijado los costos de su propia hipoteca durante tres años.
«Pequeños cambios en ese porcentaje marcan una gran diferencia… para alguien que tiene un préstamo bastante grande», dijo el hombre de 40 años.
Sin embargo, los analistas no esperan que se repita el colapso que inició la crisis financiera mundial hace 15 años.
Primero, la proporción de préstamos de tasa variable se ha reducido a solo el 10 por ciento de todas las solicitudes de hipotecas en los Estados Unidos y el 20 por ciento de toda la deuda de los hogares en la zona euro en poco más de una década.
En segundo lugar, con la notable excepción de China, la mayoría de los países aún enfrentan escasez de viviendas, que ahora se ve exacerbada por la falta de mano de obra y materiales debido en parte a los efectos posteriores de los cierres durante la pandemia. Esos países incluyen los Estados Unidos, Alemania.
Esto se vio poniendo un piso a los precios.
Pero Canadá y Nueva Zelanda muestran lo rápido que eso puede cambiar cuando las tasas más altas enfrían la demanda.
«En este momento, si hay 10 cosas en la lista de deseos de un comprador y la casa no tiene ocho de ellas, simplemente van a pasar», dijo Brad Goetz, agente de Right at Home Realty de Canadá. «Antes de esto, era como, ‘Oye, tiene cuatro paredes y una cocina y un baño. Estamos bien'».
(Gráfico: las hipotecas estadounidenses se han vuelto mucho más caras: https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/dwpkrnlyrvm/US per cent20mortgagespercent20havepercent20becomepercent20muchpercent20morepercent20expensive.png)
($1 = 4,2900 zlotys)
