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Un escalofrío ha descendido sobre el otrora candente mercado inmobiliario estadounidense. Desde principios de 2022, las tasas hipotecarias se han más que duplicado, con una tasa fija promedio a 30 años superior al 7 por ciento.
Las ventas de viviendas existentes en abril, que constituyen la mayor parte del mercado inmobiliario, fueron hacia abajo bruscamente en comparación con el mismo período del año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Se espera que los prestamistas hipotecarios originen una cuarta parte menos préstamos este año en comparación con 2022.
Improbablemente, EE. UU. constructores de casas han desafiado la penumbra. El sector es uno de los de mejor desempeño en los últimos 12 meses. Las acciones de los cinco constructores líderes (DR Horton, Lennar, PulteGroup, Toll Brothers y NVR) cotizan en o cerca de máximos históricos después de subir entre un 75 y un 100 por ciento. Compare eso con el aumento del 17 por ciento del S&P 500.
Las valoraciones también son relativamente caras. Lennar cotiza en 12 veces las ganancias a futuro y DR Horton en 11 veces, ambos los más altos desde el otoño de 2020.
¿La razón? Si bien las ventas de viviendas de segunda mano han bajado, los precios se han mantenido estables. Para frustración de los posibles compradores, los vendedores han decidido mantenerse firmes. Esto ha mantenido baja la oferta de casas en venta. Un mercado inmobiliario saludable debería tener de cuatro a seis meses de inventario, y en abril había alrededor de 2,9 meses de inventario.
En cambio, los buscadores de casas están recurriendo a nuevas construcciones. Lennar finalizó su segundo trimestre fiscal con 17.885 pedidos nuevos, un aumento del 1 por ciento con respecto al mismo período del año anterior. También dijo que esperaba entregar entre 68.000 y 70.000 viviendas este año, un 8 por ciento más que su rango de pronóstico anterior.
El año pasado, cuando reportó ingresos y ganancias récord, entregó 66,399 viviendas. Entonces, la industria se benefició de la caída de los precios de la madera, que alcanzaron un máximo histórico en 2021 durante la pandemia. Pero los precios de la madera tocaron fondo a principios de este año. El margen operativo de Lennar debería caer un tercio a alrededor del 14 por ciento en el año hasta noviembre.
El aumento de la valoración del sector parece insostenible. Esta fiesta en casa no puede durar mucho más.
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