¿Cuáles son mis opciones hipotecarias mientras trabajo en el extranjero?

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Roula Khalaf, editora del FT, selecciona sus historias favoritas en este boletín semanal.

Tengo un trabajo de cinco años en la UE y tengo problemas con la hipoteca de la casa de mi familia en Londres. Tengo un préstamo inmobiliario con un tipo de interés del 1,5 por ciento fijo hasta 2027 y el prestamista me ha concedido “consentimiento para alquilar” la casa. El banco acaba de extender el CTL por 12 meses, pero dice que expirará el próximo año después de tres años y después de eso tendré que concertar una hipoteca de compra para alquiler o pagar la hipoteca. ¿Cuáles son mis opciones?

Adrián Anderson, director general del corredor hipotecario Anderson Harris, dice que es comprensible estar preocupado por esta situación. Estás pagando un tipo fijo muy barato en comparación con los disponibles hoy en día, y probablemente incurrirás en una comisión por amortización anticipada (ERC) al pagar tu hipoteca. Además, vivir en el extranjero significa que las hipotecas de compra para alquiler (BTL) son más difíciles y costosas de solicitar.

Así que repasemos las opciones. El consentimiento para alquilar (CTL) es un permiso temporal que le permite alquilar su propiedad residencial sin convertirla en una hipoteca BTL más cara. Normalmente se concede por un período limitado, como en su caso. Más allá de ese período, los prestamistas tienen derecho a exigirle que vuelva al estado de propietario-ocupante (lo que implicaría que usted viva en la propiedad), pedirle que cambie a una hipoteca BTL o pedirle que pague el préstamo hipotecario en su totalidad.

Una opción para usted, como usted dice, es optar por una hipoteca BTL. Pero estos conllevan un mayor riesgo (ya que los ingresos por alquiler pueden considerarse más inestables). Los prestamistas cobran tasas más altas y exigen que los prestatarios cumplan criterios más estrictos. Al alquilar la propiedad, técnicamente has pasado de ser propietario-ocupante a ser propietario.

Podría intentar negociar con su prestamista una solución alternativa y solicitar una extensión del CTL. Tener razones convincentes ayudará en su caso. En primer lugar, podría argumentar que su hipoteca a tipo fijo está vigente hasta 2027, por lo que incurrirá en una multa si tiene que pagarla. También podría decirles que tiene una fecha firme de regreso al Reino Unido y compartir pruebas (como su contrato de trabajo) para demostrar que la asignación finalizará en una fecha específica.

Podría señalarles que la tasa de su hipoteca es competitiva y enfatizar su situación y antecedentes financieros estables. Haga hincapié en que la propiedad esté bien administrada y que los ingresos por alquiler sean suficientes para cubrir la hipoteca y los costos relacionados. También podría intentar explicar que la conversión a una hipoteca BTL puede traer complicaciones futuras cuando regrese a casa y cambie a una hipoteca residencial.

Pero esté preparado para la posibilidad de que su proveedor insista en que vuelva a hipotecar su vivienda a un producto de compra para alquiler. Compruebe si cumple con los criterios de este producto y las tarifas que ofrece su prestamista. Pregunte si su proveedor considerará renunciar al ERC en el que pueda incurrir cuando se pague su producto residencial. Podría acercarse a otros prestamistas que ofrecen hipotecas BTL para expatriados. Sin embargo, la competencia es limitada, por lo que los productos suelen tener tasas de interés y tarifas más altas.

Si tiene ahorros o inversiones importantes, podría pagar parte de la hipoteca para reducir el saldo o el riesgo del prestamista. Esto puede ser útil si luego solicita una hipoteca BTL con un requisito de LTV más bajo.

Su próximo paso debería ser negociar con su prestamista actual. Proporcione la mayor cantidad de información posible sobre sus planes de retorno y su estabilidad financiera. Intente conservar su acuerdo hipotecario actual; sin embargo, tiene tiempo para explorar opciones alternativas. Puede presentar una queja ante el servicio de atención al cliente del proveedor. También puede derivar el asunto al Servicio del Defensor del Pueblo Financiero del Reino Unido si cree que su proveedor de préstamos está actuando de manera irrazonable dadas las circunstancias.

¿Cómo puedo proteger mi paquete de acciones?

Trabajo para una importante empresa tecnológica estadounidense en Londres y parte de mi salario proviene de acciones de la empresa. La fortaleza del dólar ha sido excelente para esta parte de mi paquete salarial durante los últimos años, y he acumulado alrededor de £400.000 en acciones de la empresa. Pero la libra esterlina se ha fortalecido recientemente, lo que significa que esas acciones valen menos. ¿Qué medidas debo tomar ahora para proteger mi patrimonio?

Charles Incledon, director de clientes de Bowmore Asset Management, dice que tiene tres cuestiones principales que abordar. En primer lugar, el riesgo de concentración que supone tener una gran parte de su riqueza inmovilizada en un solo activo. En segundo lugar, su exposición a una sociedad anónima se lleva a cabo en un entorno fiscalmente ineficiente y, por último, el riesgo cambiario de tener activos denominados en dólares cuando la mayoría de sus costos y gastos están en libras esterlinas.

No es raro que los empleados (especialmente el personal directivo) de grandes empresas tecnológicas estadounidenses hayan acumulado un tercio o incluso la mitad de su riqueza total en acciones de la empresa de su empleador. Pero si el precio de esa acción se reduce a la mitad, su riqueza general podría verse afectada significativamente.

Si trabaja para una empresa de tecnología estadounidense, incluso si tiene una fuerte convicción en el futuro de su empresa, una desaceleración en el mercado tecnológico estadounidense en general podría causar que sus acciones pierdan un valor considerable. Podría considerar diversificar su patrimonio vendiendo sus acciones e invirtiendo en una gama más amplia de activos. Es importante reducir su exposición a cualquier clase de activo, mercado o sector.

Al mismo tiempo, es una buena oportunidad para reorganizar sus asuntos para mejorar su eficiencia fiscal. Las acciones de una empresa mantenidas en un sistema de acciones suelen estar sujetas a al menos dos (pero probablemente a los tres) impuestos sobre la renta, impuestos sobre las ganancias de capital y impuestos sobre sucesiones, dependiendo de cómo estén estructuradas.

Al invertir dentro de un contenedor como una cuenta de ahorro individual (Isa) o una pensión, puede mejorar significativamente la situación fiscal. Incluso si desea conservar una gran parte de las acciones de la empresa, venderlas y recomprarlas dentro de una Isa puede ayudarlo a protegerse contra el pago de impuestos sobre ganancias futuras y dividendos futuros. Es fácil olvidar que tanto usted como su pareja pueden hacer uso de su Isa y de sus asignaciones de pensión.

Por último, podría considerar cómo gestionar y potencialmente mitigar el riesgo cambiario. Los últimos ocho años han sido favorables para los inversores británicos que poseen activos denominados en dólares debido a la debilidad de la libra, pero los pronósticos sugieren que la libra podría fortalecerse en el futuro cercano. El pronóstico más reciente de Columbia Threadneedle prevé que el tipo de cambio GBP-USD alcance los 1,50 dólares el próximo año.

Si esto sucede, podría reducir el valor de las tenencias en términos de libras esterlinas en más del 10 por ciento. Diversificarse en fondos que cubran la exposición cambiaria podría ayudar. A menos que planee vivir en los EE. UU., eventualmente necesitará convertir sus activos denominados en dólares nuevamente a libras, por lo que convertir algunos ahora, mientras el tipo de cambio es favorable, podría ser una decisión inteligente.

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