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El propietario de oficinas más grande de la ciudad de Nueva York acordó vender una participación en una torre prominente que le da una valoración de $ 2 mil millones, una modesta rebaja de su precio anterior que supuso un alivio para un mercado inmobiliario comercial acosado por las vacantes.
SL Green venderá la participación del 49,9 por ciento en el edificio 245 Park Avenue de Manhattan a Mori Trust de Japón, proporcionando el efectivo que tanto necesita el fideicomiso de inversión en bienes raíces.
El acuerdo anunciado el lunes es una de las transacciones de oficinas más grandes de la ciudad de Nueva York desde que la Reserva Federal de EE. UU. comenzó a aumentar las tasas de interés en marzo de 2022, lo que aceleró una recesión para el sector de oficinas precipitado por el trabajo a distancia.
SL Verde ha sido una víctima particular: sus acciones cayeron de más de $ 80 en marzo pasado a caer por debajo de $ 20 a principios de este año. El lunes, subieron un 19,8 por ciento a 28,22 dólares.
Harrison Sitomer, director de inversiones de SL Green, dijo que sus propiedades en Park Avenue aún tenían rentas sólidas a pesar de la agitación general del mercado. También predijo que habría más negocios a la vista, con inversionistas extranjeros como Mori buscando gangas en el mercado de oficinas más grande del mundo.
“Ha habido un cambio de impulso notable para los grupos que desean encontrar productos en Nueva York”, dijo, citando consultas crecientes de socios potenciales. “Los inversores que están bien capitalizados seguirán viendo oportunidades en Nueva York”.
Otros ejecutivos inmobiliarios se sintieron alentados por la valoración, que se acercó a los 2200 millones de dólares que el Grupo HNA de China pagó por 245 Park en 2017 cuando el mercado estaba cerca de su punto máximo. También lo vieron como una prueba de que las propiedades selectas de oficinas en Nueva York todavía atraían a los inversionistas extranjeros.
“Los rumores sobre la desaparición de Nueva York son muy exagerados”, escribió Ruth Colp-Haber de Wharton Property Advisors, calificando el acuerdo como “un avance inequívocamente positivo”.
Bryan McDonnell, quien dirige el negocio de deuda de bienes raíces en el administrador de activos PGIM, dijo que se necesitaban más transacciones para ayudar a establecer precios en un mercado confuso. También esperaba que otros desarrolladores exploraran transacciones similares para recaudar efectivo en un entorno desafiante.
“Creo que muchos de estos grandes operadores que tienen muchos cargos en el cargo están tratando de encontrar formas de apuntalar la liquidez”, dijo. “SL Green no está solo”.
El edificio 245 Park se construyó en 1967 y alberga negocios que incluyen a los administradores de inversiones Ares Capital y Angelo Gordon. Si bien cuenta con una dirección privilegiada al otro lado de la calle de Grand Central Station, se ha estado desprendiendo de inquilinos cruciales en los últimos años y necesitaba una renovación.
SL Green anunció un plan para una renovación, que incluye nuevos vestíbulos y servicios, cuando compró el edificio de la bancarrota el año pasado luego de una disputa con HNA, su antiguo socio. Como parte de ese acuerdo, SL Green asumió 1.760 millones de dólares en préstamos hipotecarios y mezzanine adjuntos a la propiedad, que vencen en 2027.
La transacción del lunes contrastó con la tristeza que se cernía sobre las torres de oficinas y sus propietarios desde que la pandemia de covid-19 aceleró la tendencia hacia el trabajo remoto. En muchas ciudades de EE. UU., la ocupación de oficinas ha rondado el 50 por ciento, lo que ha llevado a los inquilinos a deshacerse del espacio en el mercado de subarrendamiento y a los propietarios a reducir los alquileres.
Los edificios más nuevos y avanzados, como One Vanderbilt de SL Green, han desafiado esas tendencias y continúan obteniendo alquileres récord. Los edificios más antiguos, sin embargo, han caído en desgracia y algunos propietarios se los han devuelto a los prestamistas.
Un estudio reciente del corredor JLL encontró que los edificios de oficinas en Nueva York habían perdido $76 mil millones de sus precios de venta más recientes.
La incertidumbre sobre las perspectivas de las oficinas y el aumento de las tasas ha frenado la actividad inversora. El volumen de transacciones de oficinas en los distritos comerciales centrales de EE. UU. disminuyó un 70 por ciento en mayo en comparación con mayo de 2020, según MSCI Real Capital Analytics.
