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La vista desde el observatorio en lo alto de Hudson Yards en Manhattan se vio nublada en una tarde reciente por el humo de los incendios forestales distantes en Canadá. Pero eso no ha disminuido la perspectiva de Jeff Blau para el desarrollo en expansión o las oficinas de alto nivel que son su especialidad.
En un momento en que las oficinas arrastran a la crisis al sector inmobiliario comercial, Blau, director ejecutivo de Relacionadouno de los desarrolladores más grandes de EE. UU., planea construir 10 nuevas torres en ciudades de EE. UU. y en Londres, una inversión que ascenderá a un total estimado de $ 6.500 millones.
La idea no es fácil de vender a los inversores en este momento, reconoció Blau. La tendencia del trabajo remoto acelerada por la pandemia de Covid ha reducido la asistencia a la oficina y ha aumentado las vacantes. Un récord de 70,3 millones de pies cuadrados de espacio disponible se encontraba en el mercado de oficinas de Manhattan al final del segundo trimestre, según Savills. Los inversores y los prestamistas se han desesperado por reducir la exposición de sus oficinas.
Aún así, Blau cree que hay escasez de las oficinas más modernas y lujosamente equipadas, edificios a los que ahora se refiere como «doble A» u «oficinas de estilo de vida». Esa convicción ha surgido de la actuación de Hudson Yards en el lado oeste de Manhattan.
“Hemos tenido algunos de nuestros mejores arrendamientos en los últimos 12 meses en medio de todo este período de tiempo cuando todos dicen que la ‘oficina está muerta’, excepto que no es así”, dijo Blau, y señaló que Related estaba asegurando los alquileres en el pisos superiores de su torre más nueva, 50 Hudson Yards, a más de $200 por pie cuadrado. Eso es más del doble del promedio de $95.53 que pide el alquiler de un edificio de clase A en Midtown, según Savills.
Para sus próximas torres, Related apunta a Austin, Miami, West Palm Beach, Santa Clara, Boston, Chicago, Detroit y Brent Cross en Londres. Esos proyectos se encuentran en diversas etapas de desarrollo. El más avanzado, en West Palm Beach, ya está en construcción y cuenta con contratos de arrendamiento firmados.
Sede de BlackRock en 50 Hudson Yards, donde los alquileres en los pisos superiores son más del doble del alquiler promedio de los edificios de clase A en Midtown © Michael Nagle/Bloomberg
Su confianza en las oficinas es tal que Related también planea construir eventualmente una torre de oficinas de 2 millones de pies cuadrados en el lado oeste de Hudson Yards, que aún no se ha desarrollado. Ese sitio también albergará un casino si se selecciona una oferta conjunta con Wynn Resorts para una de las tres próximas licencias de Nueva York.
“Todos los propietarios piensan que tienen un edificio A, ¿verdad? Pero algunos de estos edificios A tienen 50 años. Y aunque han estado bien cuidados durante el plazo, no son lo mismo que los nuevos edificios”, dijo Blau. “Estos edificios realmente se diferencian en todos los sentidos”.
Los de Hudson Yards cuentan con filtración de aire avanzada y eficiencia energética, y amplias placas de piso que pueden acomodar a toda una empresa en un solo piso. Sus servicios cada vez mayores van desde cafeterías privadas supervisadas por chefs famosos hasta clínicas médicas de conserjería y, más recientemente, servicio de transporte en helicóptero a los aeropuertos locales.
El efecto combinado, según Blau, es un entorno que hace que los empleados regresen a la oficina, algo que algunas empresas pagarán muy caro.
“No me importa en qué industria estén: todos los directores ejecutivos quieren que sus empleados regresen a la oficina cinco días a la semana. Puede que no esté diciendo eso porque teme que sus empleados renuncien o que no pueda atraer empleados. Pero si les preguntas, ¿es esa una mejor manera de administrar su negocio? ¿Es más productiva, es más innovadora? Dirán ‘sí’”, argumentó. “Una vez que se trata de atraer y retener el talento de los empleados, la renta se vuelve irrelevante”.
Según Related, la ocupación entre los inquilinos de Hudson Yards ahora promedia más del 80 por ciento de lunes a jueves. (“El viernes”, dijo Blau, “se ha convertido en un feriado nacional”). Eso se compara con menos del 50 por ciento para el resto de la ciudad.
No está claro si los empleados están respondiendo a la zanahoria de las lujosas oficinas de Hudson Yards o al palo de jefes como el director ejecutivo de BlackRock, Larry Fink, quien recientemente ordenó a sus trabajadores que regresaran a sus escritorios cuatro días a la semana.
De cualquier manera, Related recibió una nueva validación recientemente cuando Brad Lander, el contralor de la ciudad de Nueva York y una vez escéptico de Hudson Yards, notó que el desarrollo ahora estaba generando $ 200 millones más en ingresos fiscales anuales de lo previsto, y creciendo. «Así que este es un lugar en el que tengo que decir que me equivoqué», le dijo Lander a Errol Louis en el Interior del Ayuntamiento programa. (En cuanto a su arquitectura, criticada por muchos críticos como sin alma, todavía había «algunas preguntas», señaló Lander).
Otros desarrolladores también están apostando por las súper oficinas. SL Green ha cosechado un éxito similar en One Vanderbilt, cerca de Grand Central Station, con algunos alquileres que superan los $300 por pie cuadrado. Hines, su socio en esa empresa, también está convencido de que hay escasez de espacio para oficinas de alta calidad. Mientras tanto, RXR pronto se unirá a la refriega con 175 Park Avenue.
En One Vanderbilt, cerca de Grand Central Station, algunas oficinas se alquilan a $300 por pie cuadrado © Reuters
“Cada mercado probablemente solo pueda admitir uno o dos de estos”, dijo Blau. “Pero ese es nuestro negocio. En eso nos enfocamos”.
Blau, de 55 años, fue elegido por el fundador de Related, Steven Ross, cuando aún era estudiante en su alma mater, la Universidad de Michigan. Se unió a la firma en medio de la crisis de bienes raíces comerciales de principios de la década de 1990. Esta vez, observó, muchas propiedades estaban funcionando bien, simplemente estaban sobreapalancadas en un momento de aumento de las tasas de interés.
“Cualquiera que tenga demasiada deuda está luchando en este momento. Esa es una de las lecciones: no se endeude demasiado en sus edificios”, dijo Blau. “Casi todo esto está impulsado por las tasas de interés, en todos los ámbitos. Y luego tenemos este segmento de oficinas antiguas [buildings] eso [are] luchando en los niveles de propiedad”. Ayuda que Related sea una empresa privada y, por lo tanto, a diferencia de algunos competidores que cotizan en bolsa, no está bajo presión para comercializar sus edificios.
Blau fue uno de los principales lugartenientes de Ross en el Time Warner Center, ahora el Deutsche Bank Center, en Columbus Circle. Confirmó la evolución de Related de un especialista en viviendas asequibles a un desarrollador de proyectos de uso mixto que combina el comercio minorista con condominios y oficinas de lujo.
Hudson Yards, el desarrollo más grande de América del Norte, presenta esos mismos elementos en una escala mucho mayor. También fue un desafío de ingeniería abrumador debido a su ubicación sobre un patio ferroviario en funcionamiento. Related fue seleccionado de un grupo de postores en 2008 después de que la crisis financiera provocara que otro desarrollador se retirara.
El plan original era que las torres de oficinas de Hudson Yards jugaran un papel secundario atrayendo a los ricos a su espacio comercial y torres de condominios. En el evento, han sido sus protagonistas. Tres torres, 10, 30 y 55 Hudson Yards, ahora están alquiladas al 100 por ciento. Algunos de los primeros inquilinos, como Tapestry y BlackRock, fueron atraídos desde Midtown con tratos favorables, según expertos en arrendamiento. Una cuarta torre, 50 Hudson Yards, está alquilada en casi un 90 por ciento.
Por el contrario, el inquilino principal del centro comercial, Neiman Marcus, se declaró en bancarrota en 2020 por la pandemia de Covid, dejando tres pisos abandonados. “La demanda de oficinas es tan fuerte que estamos convirtiendo ese espacio, en lugar de comercio minorista, nuevamente en oficinas”, dijo Blau.
Otra cosa que no ha ido del todo según lo planeado: la escultura de la escalera de caracol Vessel en el centro de Hudson Yards. Ross lo vio como una pieza icónica de arte público. En cambio, ha aparecido en varios suicidios y ha estado cerrado a los visitantes durante casi dos años como red de seguridad de pruebas relacionadas.
Mientras Related se enfoca en la nueva construcción, otros desarrolladores están trazando diferentes caminos a través de la crisis de oficinas. Algunos están gastando mucho para mejorar edificios anticuados. Otros están tratando de convertirlos para uso residencial. Blau ve posibilidades en ambos, pero no es un gran aficionado a ninguno de los dos enfoques.
Elogió la renovación de Vornado de PENN 1, una torre de la década de 1970 en Pennsylvania Station, por ejemplo, pero previó un techo limitado para sus alquileres. En cuanto a las conversiones, las torres de oficinas simplemente no fueron diseñadas para uso residencial, señaló, lo que hace que sea costoso reutilizarlas. Al costo se suma la necesidad de vaciarlos primero.
“A menudo no llegan al cero por ciento de ocupación. Van como 70, 60, 30, y luego los 30 nunca quieren irse. Y luego tienes que gastar tanto dinero para convertir que es básicamente el costo de construir un nuevo edificio”, dijo Blau. «Y si eso es cierto, deberías derribar el edificio y construir un edificio adecuado».
