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HONG KONG: Es probable que un banco de tierras cada vez más reducido y una demanda inmobiliaria lenta obstaculicen los planes de un número creciente de promotores privados chinos que han incumplido con el pago de su deuda y la están reestructurando para ganar un respiro y revivir sus fortunas.
Esos obstáculos podrían obstaculizar las drásticas mejoras en las ventas y la liquidez que necesitan los agentes inmobiliarios para resucitar su negocio y pagar la deuda a largo plazo, según cinco desarrolladores y asesores de reestructuración.
Eso podría requerir una segunda ronda de reestructuración de la deuda eventualmente en algunos de los desarrolladores, dijeron.
«La mayoría de los acuerdos de reestructuración que vemos por ahora solo ganan tiempo para los desarrolladores. Pero los problemas podrían volver si los desarrolladores no pueden generar el flujo de efectivo que esperaban», dijo Esther Liu, analista de S&P Global Ratings.
Los desarrolladores privados han estado en crisis desde mediados de 2021 luego de una represión de los niveles de deuda por parte de Beijing que atrapó a China Evergrande Group, entonces el desarrollador número 2, y finalmente se extendió en el sector. Las empresas inmobiliarias se encontraban entre los mayores emisores de alto rendimiento de Asia.
La crisis agotó la liquidez de los desarrolladores, lo que resultó en muchos incumplimientos. Evergrande y Sunac China son las más destacadas entre el puñado de empresas que han anunciado sus términos de reestructuración de deuda offshore hasta el momento.
Se espera que más lo hagan en los próximos meses, lo que también incluirá términos como extensiones de vencimiento más largas, cupones más bajos y conversión de parte de la deuda en capital, dijeron desarrolladores y asesores.
El objetivo es que al liberar a los desarrolladores de las obligaciones de pago en los primeros años, se les proporcione suficiente espacio para respirar para volver a ponerse de pie.
Sin embargo, la reactivación parece ser incierta ya que tanto la economía en general como el sector inmobiliario están tambaleándose. La inversión inmobiliaria y las ventas cayeron considerablemente en abril, y el ritmo de aumento de los precios de las viviendas se desaceleró durante el mes.
Además, los promotores privados se enfrentan a menores ingresos potenciales en el futuro, ya que no pueden construir en sus reservas de suelo debido a su precaria situación financiera.
En 2022, el 84 por ciento de la tierra en 22 ciudades chinas importantes fue ganada por desarrolladores estatales o respaldados por el estado en subastas, según el investigador privado CREIS. En los primeros cuatro meses de este año, representaron 14 de los 20 principales compradores de tierras.
«La industria necesitará otra reestructuración», dijo un alto ejecutivo de un desarrollador mediano que incumplió su deuda en el extranjero, citando como razones una posible escasez de recursos después de dos o tres años de completar proyectos existentes y pagar a los bancos en el extranjero.
«Para volver a ser una operación normal, los desarrolladores deberán comprar terrenos, pero si hay algún producto de las ventas, ¿cree que nuestros acreedores querrían que les paguemos primero o que lo usemos para comprar terrenos?», agregó el ejecutivo, declinando a ser nombrado debido a la sensibilidad del tema.
EL APALANCAMIENTO PERMANECE ALTO
Los desarrolladores dijeron que contribuir a un posible aumento en las segundas reestructuraciones es la probabilidad de que su apalancamiento se mantenga alto incluso después de esta ronda de reestructuración, debido a la fuerte oposición de los acreedores, especialmente los bancos chinos, a tomar «recortes» para reducir el capital de la deuda.
En cambio, los acreedores prefieren canjear parte de la deuda por acciones en tales acuerdos.
Sin embargo, esto significa que la deuda de la empresa no se reducirá a un nivel significativo para operar un negocio futuro saludable porque una empresa no puede convertir demasiada deuda en capital a un nivel que altere el control de la empresa.
Una base de capital más alta también aumentará el riesgo de que los desarrolladores caigan en un capital negativo.
«Si el precio de la propiedad cae, tendrá un impacto negativo en el valor contable del capital de los desarrolladores, y es posible que deba reestructurarse nuevamente», dijo John Lam, jefe de investigación de propiedades de UBS en China.
Algunas empresas han iniciado recientemente reestructuraciones de deuda después de haber extendido los vencimientos de reembolso el año pasado a través de acuerdos de intercambio de bonos, frustrando las esperanzas de que la serie de políticas de apoyo implementadas en noviembre pueda ayudar a cambiar el mercado.
El último caso de este tipo es KWG Group, que se consideró de mejor calidad.
A pesar de todas las incertidumbres y preocupaciones, los desarrolladores y acreedores dijeron que les gustaría cerrar pronto el capítulo de reestructuración y seguir adelante.
«Solo al completar una reestructuración, podemos hablar con los clientes y los bancos y pretender que las cosas vuelven a la normalidad», dijo un desarrollador.
