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La torre de 20 pisos en 529 Fifth Avenue se destaca de los otros edificios alrededor de Grand Central Station por los diseños rosados surrealistas de una exhibición de arte inspirada en Alicia en el País de las Maravillas instalada para llenar el espacio comercial vacante en su planta baja.
También es notable como una entre un pequeño número de torres que han cambiado de manos recientemente, dando una pista sobre el valor de las oficinas más antiguas de Manhattan ahora que el bienes raíces comerciales sector ha emergido de una era histórica de dinero ultrabarato.
Silverstein Properties vendió el edificio hace tres meses por $105mn. En términos de precio por pie cuadrado, eso fue incluso menos que una parcela de tierra al otro lado de la calle ordenada en 2015.
“En Nueva York, los edificios se venden por menos del valor del terreno en el que se asientan”, dijo Will Silverman, director gerente de Eastdil Secured, un banco de inversión en bienes raíces. “Estamos viendo precios más bajos de lo que han sido en 20 años en términos de dólares absolutos”.
Se está llevando a cabo un ajuste de cuentas anticipado desde hace mucho tiempo en la industria de propiedades comerciales de EE. UU., con resultados en 529 Fifth y otras direcciones. Tasas en fuerte aumento, una crisis bancaria regional que crédito restringido y una tendencia hacia el trabajo remoto están causando estragos. Los edificios de oficinas más antiguos han sido los más afectados por la recesión, pero otras categorías de bienes raíces no se han librado.
Los resultados son evidentes en la creciente tensión en todo el país, desde los desarrolladores de Nueva York que devuelven edificios de oficinas obsoletos a los prestamistas, hasta las ejecuciones hipotecarias de complejos de apartamentos muy endeudados en Houston y los incumplimientos de pago de hoteles y centros comerciales en San Francisco. Los bancos, bajo el escrutinio de los reguladores y los inversionistas, ahora están comenzando a deshacerse incluso de los propiedad préstamos a pérdida.
“No estoy seguro de que la gente haya llegado a un acuerdo sobre cuánto tiempo permanecerá la tormenta y cuánto daño causará”, dijo Scott Rechler, presidente de RXR, uno de los desarrolladores más grandes de Nueva York, comparando la situación con un huracán tocando tierra. “En cuanto a los multifamiliares y otros [commercial real estate]creo que los mercados están subestimando su gravedad potencial”.
Craig Deitelzweig, director ejecutivo de Marx Realty, dijo que escuchaba que «nuevos edificios todos los días» se devolvían a los prestamistas. “Es el comienzo, pero parece que todas las clases de activos están en riesgo con estas nuevas tasas de interés y los mercados crediticios muy ajustados”.
Los promotores inmobiliarios y los inversores prosperaron durante la era de tipos de interés bajos que siguió a la crisis financiera mundial de 2008. Cuando se desató la pandemia de Covid-19, se vieron respaldados por un período prolongado de indulgencia mostrado por los prestamistas.
Ahora, el corredor JLL estima que los edificios de oficinas en Nueva York, el mercado de oficinas más grande del mundo, han perdido $ 76 mil millones en valor desde sus precios de venta más recientes. Setenta y tres valían ahora menos que los saldos de sus préstamos. Una excepción es un nuevo grupo de las oficinas más modernas y lujosas, como One Vanderbilt de SL Green, que están obteniendo alquileres récord.
Más comunes son edificios como 1330 Avenue of the Americas. Blackstone y RXR vendieron recientemente la propiedad de Midtown por 320 millones de dólares, un tercio menos que el precio que tenían en 2006.
Los prestamistas tienen menos flexibilidad para mantener las propiedades en problemas hasta que mejoren las condiciones ya que, a diferencia de la recesión posterior a la crisis de 2008, el aumento de las tasas de interés ha reducido los edificios con ingresos insuficientes para cubrir los pagos de los préstamos. “Estamos absolutamente en una crisis crediticia para las oficinas”, dijo un inversionista.
Un corredor estimó que solo el 10 por ciento superior de los edificios de oficinas en Nueva York no estaban en dificultades, ya sea en términos de nivel de deuda o de ocupación. “Creo que estamos al frente de las ventas forzadas”, dijo esta persona.
El daño financiero puede estar enmascarado porque se han vendido muy pocos edificios en el último año, con volúmenes de negocios de bienes raíces comerciales que se redujeron en más de la mitad año tras año en el primer trimestre, según CBRE. Eso significa que muchos propietarios no se han visto obligados a actualizar sus valoraciones.
Aún así, ha habido pistas. Blackstone vendió recientemente su participación en One Liberty Plaza, un rascacielos en el bajo Manhattan, a Brookfield en un acuerdo que valoró la torre en mil millones de dólares. Eso fue inferior a la valoración de $ 1.550 millones en 2017, cerca del punto más alto del mercado, cuando Blackstone compró su participación.
Blackstone dijo que las oficinas estadounidenses tradicionales representan menos del 2 por ciento de su cartera global, frente a más del 60 por ciento en 2007, ya que «giró intencionalmente» hacia otros sectores.
Otro edificio de Manhattan, la Torre 56, se descargó en febrero por 110 millones de dólares cuando el propietario no pudo refinanciar su deuda, por debajo de los 158 millones de dólares que pagó en 2008.
Las ventas pueden acelerarse a medida que más propietarios se vean obligados a refinanciar. Cerca de $ 900 mil millones en deuda de propiedades comerciales de EE. UU. Vencen este año y el próximo, según MSCI, una firma de datos financieros. Si los propietarios no pueden refinanciar en términos razonables, o se ven obligados a inyectar millones de dólares en capital fresco, entonces pueden optar por vender o simplemente marcharse.
Las oficinas no son el único sector bajo presión. Algunas propiedades de apartamentos de alquiler, vistas como una apuesta segura durante la pandemia, también están luchando.
En Houston, Applesway Investment Group compró cuatro complejos de apartamentos anticuados con casi 230 millones de dólares en deuda de tasa flotante a partir de 2021, con la esperanza de poder aumentar los alquileres. Pero no pudo cubrir sus pagos después de que subieran las tasas. Lender Arbor Realty Trust ejecutó las propiedades en abril.
La crisis de refinanciamiento está creando oportunidades para que un paquete creciente de prestamistas alternativos llene las brechas de propiedades que de otro modo serían viables. Sin embargo, estos prestamistas generalmente ofrecen crédito a tasas más altas.
“Va a haber toneladas y toneladas de acuerdos”, predijo Steven Stuart de Fortress Investment Group, uno de esos prestamistas, en una conferencia organizada en mayo por The Real Deal, un medio de noticias de bienes raíces. “El problema básico es que muchos de estos activos se financiaron con deuda a tasa flotante a corto plazo hace unos años”.
Se cierne sobre cualquier negociación la incertidumbre sobre el futuro de las oficinas, el sector más grande de bienes raíces comerciales. “La oficina se encuentra en medio de un cambio de paradigma masivo. Creemos que tomará más de cinco años resolver el cambio fundamental en la demanda”, dijo Julie Ingersoll, directora de inversiones de CBRE IM. “Es como ningún otro ciclo inmobiliario que hayamos visto en el pasado”.
