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NUEVA YORK: En el piso 31 de lo que alguna vez fue un imponente edificio de oficinas en el centro de Manhattan, los trabajadores de la construcción colocan refuerzos de acero para lo que pronto será la base de una gran cantidad de servicios residenciales: una estación de catering, un salón, una fogata y parrillas de gas.
El edificio, vacío desde 2021, se está convirtiendo en 588 apartamentos de alquiler a precio de mercado que albergarán a unas 1.000 personas. «Estamos tomando un edificio vacante y dando vida no solo a este edificio, sino a todo este vecindario», dijo Joey Chilelli, director gerente de la firma de bienes raíces Vanbarton Group, que está realizando la conversión.
En todo el país, las conversiones de oficinas a viviendas se buscan como un salvavidas potencial para los distritos comerciales del centro de la ciudad que se vaciaron durante la pandemia y es posible que nunca se recuperen por completo. El impulso de conversión está marcado por un énfasis en la asequibilidad. Múltiples ciudades están ofreciendo importantes exenciones fiscales a los desarrolladores para incentivar las conversiones de oficinas a viviendas, siempre que un determinado porcentaje de apartamentos se ofrezca a precios asequibles por debajo del mercado.
En enero, Pittsburgh anunció que estaba aceptando propuestas para producir viviendas más asequibles a través de la «conversión de espacio de oficinas en barbecho y subutilizado». Boston lanzó un plan en octubre destinado a revitalizar el centro de la ciudad que incluía un impulso para más viviendas, algunas de las cuales provendrían de la conversión de oficinas. Y Seattle lanzó una competencia en abril para que los propietarios de edificios del centro y las firmas de diseño propongan ideas de conversión.
En la capital de la nación, la alcaldesa Muriel Bowser ha convertido las conversiones de oficinas en viviendas en la piedra angular de su plan para repoblar y revitalizar el centro del distrito. Su «plan de regreso» para la ciudad capital, anunciado a principios de este año, busca agregar 15,000 nuevos residentes al centro de la ciudad, sumándose a los aproximadamente 25,000 que ya viven aquí.
La administración de Bowser dice que aproximadamente 1 millón de pies cuadrados de bienes raíces en el centro de la ciudad ya están en transición de comerciales a residenciales. Pero la ciudad necesita convertir otros 6 millones de pies cuadrados para cumplir su meta de 15,000 nuevos residentes en el centro.
“No vamos a tener tantos trabajadores en el centro como antes de la pandemia”, dijo Bowser a principios de este año. «Nuestro trabajo es asegurarnos de llevar más gente al centro».
Pero el impulso de conversión tiene algunos escépticos. A los defensores de la vivienda les preocupa que los requisitos de vivienda asequible puedan diluirse. E incluso los defensores del modelo de conversión dicen que otorgar exenciones fiscales a los desarrolladores adinerados no es la mejor herramienta para lograr el objetivo.
«Los desarrolladores que sienten que va a beneficiar sus resultados finales lo harán sin un incentivo», dijo Erica Williams, directora del Instituto de Política Fiscal de DC. «Esta es una propuesta muy costosa para un programa no probado».
Y, a medida que un número cada vez mayor de empleadores recurre a modelos de trabajo híbridos, surge la pregunta de si las personas querrán mudarse a las zonas céntricas si no tienen que estar allí todos los días.
«Tienes que hacer del centro un vecindario, un lugar vivo, divertido y activo», dijo el alcalde de Pittsburgh, Ed Gainey, en un panel en las reuniones de la Conferencia de Alcaldes de los Estados Unidos en Washington en enero pasado. «¿Cómo se convierte en un vecindario que tiene un ambiente donde los jóvenes quieren estar?»
Jordan Woods, un contratista del gobierno federal de 33 años, se mudó a un departamento en el centro de Washington en 2019, atraído en parte por el atractivo de poder caminar al trabajo. Dijo que pudo encontrar tiendas y restaurantes confiables que permanecían abiertos por la noche, pero luego llegó la pandemia y el centro se convirtió en «como un paisaje lunar» durante más de un año.
“E incluso antes de la pandemia, todavía faltaban cosas básicas como parques infantiles y parques para perros y una tienda de comestibles normal que no fuera de Whole Foods a la que pudiera caminar”, dijo Woods. «No diría que me arrepiento, pero si estuviera considerando el mismo movimiento en este momento, no estoy seguro de que lo haría».
Chuck D’Aprix, director de Downtown Economics, una firma consultora de desarrollo, dijo que atraer nuevos residentes a un antiguo distrito comercial del centro tiene problemas específicos del huevo y la gallina. Los negocios que necesitan los residentes son diferentes a los de los oficinistas diurnos.
Incluyen supermercados y guarderías asequibles de tamaño mediano, tiendas de artículos para mascotas, ferreterías y talleres de reparación de automóviles. Y esos lugares deben permanecer abiertos después del horario de oficina.
«Muchos de esos servicios simplemente no están disponibles en este momento en los centros de ciudades pequeñas o medianas, ya sabes, cierran por la noche», dijo D’Aprix.
Pero con las tasas de vacantes en los edificios de oficinas del centro que siguen aumentando, del 12,2 % en el cuarto trimestre de 2019 al 17,8 % en el primer trimestre de 2023, según la firma de bienes raíces CBRE, existe la urgencia de hacer algo. Algunos de los lugares más afectados incluyen San Francisco con una tasa preliminar de vacantes del 29,4 por ciento, Houston con el 23,6 por ciento, Filadelfia con el 21,7 por ciento y Washington con el 20,3 por ciento.
En la ciudad de Nueva York, donde la tasa de vacantes es del 15,5 por ciento, el alcalde Eric Adams anunció en enero un plan para traer 500.000 viviendas nuevas a la ciudad, incluidas las que él llama unidades de renta restringida.
Una pieza clave de ese plan es rezonificar partes del centro de Manhattan que actualmente solo permiten espacios de oficinas y de fabricación. Junto con la rezonificación, la oficina del alcalde está impulsando proyectos de ley en la legislatura para aprobar exenciones de impuestos que atraerían a los desarrolladores a invertir en conversiones que incluyen unidades asequibles, así como cambios en la ley de viviendas múltiples del estado que permitiría que los edificios construidos hasta 1990 accedan a más regulaciones flexibles que facilitan las conversiones.
«La capacidad de tomar realmente nuestro stock de oficinas obsoletas en la ciudad es una verdadera ventaja para todos porque no solo apuntalamos el mercado de oficinas, dadas las tasas de vacantes que estamos viendo, sino que también ayudamos a reactivar nuestros distritos comerciales, que realmente sufrieron justo durante la pandemia», dijo la vicealcaldesa María Torres-Springer.
«También podemos hacer mella en esta grave crisis de vivienda en la que hemos estado», dijo, y señaló que más de 70,000 neoyorquinos duermen en refugios todas las noches y que «esencialmente hay una tasa funcional de cero vacantes para los apartamentos más asequibles». en nuestra ciudad».
En las últimas dos décadas, casi 80 edificios de oficinas en Nueva York se han convertido en residencias, la mayor cantidad en el país según CBRE. Alrededor de 200 más podrían estar en juego durante la próxima década, según John Sanchez, director ejecutivo del 5 Borough Housing Movement, que apoya la conversión. Eso produciría alrededor de 20.000 unidades de vivienda.
A las conversiones se les atribuye haber convertido el bajo Manhattan de un vecindario que se cerraba al anochecer en un destino codiciado tanto para familias como para amantes de la comida.
«Lo que vio fue el vecindario residencial de más rápido crecimiento en la ciudad», dijo Ross Moskowitz, socio del bufete de abogados Stroock & Stroock & Lavan que se especializa en bienes raíces, uso de la tierra y asociaciones público-privadas. «De repente, solo veías cochecitos y perros, así que obviamente eso significa que las personas no solo vienen a trabajar. En realidad, vienen para quedarse».
Pero es poco probable que las conversiones por sí solas en Nueva York y en otros lugares recuperen vecindarios completos del centro, ni harán mella automáticamente en la crisis de viviendas asequibles. En un informe de marzo, CBRE descubrió que las conversiones de oficina a hogar solo representaban alrededor del 1 por ciento de los nuevos proyectos multifamiliares y que, a pesar de la exageración, «no hay evidencia» de que hayan aumentado significativamente.
«Convertir edificios no es fácil», dijo Luke Bronin, alcalde de Hartford, Connecticut. «Hay muchos edificios que simplemente no son propicios».
Los problemas incluyen el acceso a la luz y el aire naturales, la ausencia de balcones en la mayoría de los edificios de oficinas y la necesidad de instalar cientos de baños y cocinas, junto con la plomería correspondiente, en edificios que a menudo se construyen con solo dos baños grandes por piso.
También puede haber problemas ambientales, dijo Anoop Davé, director ejecutivo de Victrix, una empresa de desarrollo de gestión de inversiones inmobiliarias que se especializa en convertir edificios de oficinas en su mayoría vacíos en edificios residenciales y hoteles. «Muchos de estos edificios podrían tener asbesto o algo así. Eso no es necesariamente un factor decisivo, pero a veces el costo o la remediación es tan grande que incluso si lo dan por cero, no funciona».
El financiamiento, los arrendatarios actuales y los problemas de zonificación también pueden presentar desafíos. Washington, por ejemplo, tiene un exceso de edificios federales que son intocables.
Christopher Nicholson, de 38 años, analista de operaciones técnicas, conoce de primera mano las ventajas y desventajas de vivir en un edificio de oficinas reformado en el centro; ha vivido en dos en el centro de Denver. En 2018 se mudó a un antiguo edificio de oficinas de 31 pisos construido en 1967 que se convirtió en apartamentos en 2006.
«Estaba en el distrito comercial del centro, por lo que todo lo demás al lado eran edificios de oficinas, y había una gran estructura de estacionamiento justo al lado», dijo. «Definitivamente faltaban espacios verdes, el parque más cercano está a más de media milla de distancia. La tienda de comestibles estaba a más de una milla».
Se mudó a su edificio actual en 2020, un antiguo edificio de oficinas de nueve pisos de 130 años de antigüedad convertido en 2000. Su nuevo edificio está justo al lado del tren ligero y las paradas de autobús y cerca de hoteles que tienen buenos restaurantes y bares de cócteles. Eso facilita que amigos y colegas de negocios se reúnan cerca de su casa, dijo.
«No me puedo imaginar viviendo en otro lugar», dijo Nicholson. «Creo que por lo que recibo, estoy más que feliz con las compensaciones que he hecho».
