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Los prestamistas del asediado mercado de bienes raíces comerciales de San Francisco se preparan para el incumplimiento de miles de millones de dólares de deuda después de que los propietarios del centro comercial más grande de la ciudad y del hotel más grande suspendieran los pagos de los préstamos y devolvieran las llaves de lo que alguna vez fue la propiedad más valiosa de la ciudad.
Esta semana, Westfield y Brookfield Properties anunciaron que habían dejado de hacer los pagos de un préstamo de 558 millones de dólares garantizado con el extenso centro comercial del centro de San Francisco del que eran dueños desde 2002, y que entregarían las instalaciones a sus prestamistas.
Días antes, Park Hotels & Resorts, que cotiza en Nueva York, dijo que esperaba entregar la propiedad de dos de sus principales hoteles de San Francisco, Hilton Union Square y Parc 55, después de que dejó de pagar un préstamo de $ 725 millones. Los hoteles estaban valorados en más de 1500 millones de dólares cuando se emitió el préstamo en 2016, lo que sugiere que sus propietarios creen que su valor se ha reducido a más de la mitad.
Los grandes incumplimientos fueron los últimos en una serie de señales de socorro por parte de los propietarios de oficinas, hoteles, bloques de apartamentos y minoristas en San Francisco. La ciudad ha estado luchando contra una fuerte caída en el turismo y los viajes de negocios desde la pandemia de coronavirus, la reducción de personal por parte de las empresas de tecnología, el éxodo de residentes y el escrutinio internacional sobre el crimen, el uso de drogas y la falta de vivienda.
El director ejecutivo de Park Hotels, Thomas Baltimore, dijo: “El camino hacia la recuperación de San Francisco sigue empañado y alargado por los principales desafíos”, incluidas las “preocupaciones sobre las condiciones de las calles”.
El centro comercial Westfield ha estado medio vacío después de que marcas como Nordstrom se fueran, en parte debido a la “actividad delictiva desenfrenada” y porque el tráfico peatonal en el centro no se ha recuperado después de la pandemia. Westfield dijo que sus ventas cayeron drásticamente entre diciembre de 2019 y 2022, en comparación con un aumento promedio en las ventas en sus otros centros comerciales de EE. UU.
Los incumplimientos podrían desencadenar una venta forzosa de propiedad comercial en la ciudad, ya que los prestamistas se apresuran a vender activos con importantes descuentos para reducir su exposición y proteger a los tenedores de bonos. En muchos casos, los grandes prestamistas de bienes raíces comerciales en San Francisco, que incluyen a JPMorgan, Deutsche Bank, Wells Fargo y Bank of America, sindicaron la deuda de la propiedad a través de valores respaldados por hipotecas comerciales. Los tenedores de bonos podrían verse afectados ya que la caída de los precios de las propiedades ha dejado algunos de los préstamos bajo el agua, lo que significa que el activo vale menos que el valor del préstamo, según los economistas.
Esa revisión de precios podría desencadenar un efecto colateral que dificultaría que los propietarios refinanciaran sus deudas a medida que los bancos se vuelven aún más cautelosos con respecto a los préstamos. Algunos bancos de EE. UU. han estado reduciendo su exposición al mercado de bienes raíces comerciales después de la reciente agitación en la industria bancaria regional, y la perspectiva de pérdidas es particularmente aguda en San Francisco.
“Llegamos a un punto de inflexión en el que hemos visto muchos de los [broader economy] los titulares se hacen realidad en el mercado de San Francisco”, dijo Lonnie Hendry, director de bienes raíces comerciales de Trepp, un proveedor de datos. “Las fichas de dominó han caído mucho más rápido en San Francisco que en otros lugares”.
Park Hotels & Resorts dice que espera entregar la propiedad del Hilton Union Square. . .
y el hotel Parc 55 © Justin Sullivan/Getty Images
En el distrito financiero de San Francisco, algunas torres de oficinas han cambiado de manos en los últimos meses por una cuarta parte del precio al que se comercializaban hace tres años. WeWork dejó de pagar un préstamo de $ 240 millones para su torre en 600 California Street en abril. En otro lugar del centro, el Twitter de Elon Musk dejó de pagar su alquiler en noviembre, lo que obligó a su arrendador a incumplir un préstamo de 400 millones de dólares.
Dado que la situación económica de San Francisco sigue siendo incierta, la revisión de precios podría tener más por delante. “Incluso si puede comprar un edificio hoy a 50 centavos por dólar en relación con el saldo del préstamo, eso no significa que sea una compra jonronera”, dijo Hendry. “Aún no conocemos el piso”.
Wells Fargo tiene una de las mayores exposiciones a bienes raíces comerciales de San Francisco, con aproximadamente $34 mil millones de préstamos pendientes en California, según documentos. El estado representó la mayor proporción de su total de $ 155 mil millones en préstamos pendientes a fines de 2022 (el banco no informa cifras por ciudad). Casi 14.000 millones de dólares del total de 73.000 millones de dólares en préstamos para propiedades comerciales pendientes de Bank of America se encuentran en California. En First Republic, que colapsó en mayo luego de una corrida bancaria y fue adquirida por JPMorgan, alrededor de $ 12 mil millones de su total de $ 35 mil millones en préstamos inmobiliarios comerciales se otorgaron al Área de la Bahía de San Francisco, según documentos para 2022. Deutsche Bank originó el préstamo para el centro comercial Westfield en 2016, mientras que la hipoteca de Park Hotels es administrada por Wells Fargo y originalmente fue suscrita por JPMorgan.
Los datos de Moody’s, la agencia calificadora, mostraron que el 50 por ciento de los préstamos de oficina de CMBS que vencen en 2024 están en riesgo de morosidad.
“Esta es una situación en la que realmente hay una pérdida de fe, al menos temporalmente, de ciertos activos en el mercado”, dijo Thomas LaSalvia, economista senior de Moody’s. “Habrá un golpe generalizado”, dijo sobre los prestamistas de propiedades comerciales.
Justo en las afueras de San Francisco, en el área más amplia de la Bahía, los gigantes tecnológicos, incluidos Google y Meta, han puesto en subarriendo franjas de sus vastas oficinas. Un ejecutivo de una empresa que presta servicios de préstamos CMBS incumplidos dijo que había creado una «posición incómoda» para los propietarios y prestamistas que tienen préstamos garantizados contra los campus. “Si no están utilizando el espacio, entonces es lógico inferir que no renovarán el contrato de arrendamiento y, por lo tanto, tiene un gran problema en el futuro, pero no puede hacer nada hasta que expire el contrato de arrendamiento”, dijo la persona.
La ciudad está expuesta a una recesión en tecnología y al cambio al trabajo remoto, lo que lleva a una menor demanda de espacio de oficina.
Un alto ejecutivo de una gran entidad crediticia global de bienes raíces dijo que el mercado de oficinas de San Francisco experimentaría mayores dificultades que otras partes del mercado de bienes raíces comerciales. Dijo que habría «desafíos de refinanciamiento» a medida que vencen los préstamos en oficinas vacías.
“Está claro que los activos no valdrán más que los saldos de deuda incluso si ponen más efectivo, por lo que [landlords will] preguntarse a sí mismos, ¿sería mejor simplemente devolverle el activo al prestamista?”.
Las vacantes de oficinas han aumentado al 30 por ciento en San Francisco, el nivel más alto de cualquier gran ciudad de EE. UU. Los hoteles en San Francisco también se han visto particularmente afectados. La ciudad tiene una tarifa diaria promedio por habitación de $207, que está por debajo de los niveles de 2019, una de las dos grandes ciudades de EE. UU. donde las tarifas no han aumentado. Las reservas de hoteles en San Francisco han sido susceptibles a una caída en los viajeros de China y las preocupaciones de seguridad han llevado a las convenciones comerciales a reubicarse.
Club Quarters, un hotel de negocios propiedad de Blackstone Group, ha estado en mora con un préstamo de $ 274 millones desde 2020. The Huntington Hotel, un histórico hotel de lujo en Nob Hill, incumplió un préstamo de $ 56 millones originado por Deutsche Bank el año pasado y luego fue vendido en una subasta de ejecución hipotecaria por aproximadamente la mitad del monto del préstamo.
Más de otros 20 hoteles de San Francisco tienen préstamos CMBS que vencen en los próximos dos años, según el proveedor de datos de propiedades CoStar; 15 de estos están en la «lista de vigilancia» de su prestamista, lo que significa que no han hecho pagos o es probable que no hagan pagos en el futuro.
El número acelerado de incumplimientos en múltiples clases de activos de propiedad ha generado preocupaciones sobre una caída en los ingresos fiscales de la ciudad que podría alimentar un «bucle fatal», una espiral económica y social que se vuelve imposible de revertir. Los grandes edificios de oficinas que cotizan a precios con grandes descuentos erosionarían rápidamente una parte crucial de la base imponible de la ciudad. San Francisco ha proyectado un déficit presupuestario de $780mn durante los próximos dos años, lo que afectará su capacidad para brindar servicios públicos u ofrecer incentivos a las empresas para ayudar a revitalizar el centro.
Los propietarios de algunos de los edificios icónicos de San Francisco, como la Pirámide Transamerica y la sede central de Uber en Mission Bay, han solicitado a la ciudad que reduzca su carga fiscal debido a que el valor de sus propiedades se ha desplomado.
“La preocupación por San Francisco es que pierde su masa crítica”, dijo LaSalvia de Moody’s. Dijo que hubo un «efecto bola de nieve» en el que los minoristas y las empresas de tecnología que se van conducen a una reducción aún mayor en el tráfico peatonal, lo que aumenta el riesgo para los inquilinos y propietarios restantes, que entonces tienen más probabilidades de incumplir.
“Cuando llegas por debajo del punto en el que desaparece esa vitalidad que atrae a turistas, trabajadores y compradores, es realmente difícil recuperarse”, dijo.
