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Mi madre estaba furiosa. Era 1977 y mi padre, un diseñador de iluminación de la BBC y no un especialista en inversiones, había comprado acciones en Peachey Properties, una empresa de desarrollo dirigida por el extravagante Eric Miller.
Miller, el socialista original del champán, cuyo lujoso estilo de vida incluía gastar más de 1,5 millones de libras esterlinas en dinero de hoy en la joyería Asprey de Bond Street, y casi tanto como un depósito en un avión privado, fue atrapado usando el negocio como su propio banco privado. También prestó dinero al club de fútbol Fulham y, como director del club, estuvo involucrado en la caza furtiva de Bobby Moore del West Ham, por lo que no era del todo malo a mis ojos.
Sin embargo, mi madre no lo vio así. Cuando salió a la luz la historia, la inversión de papá parecía decididamente incierta.
La propiedad parece atraer el exceso. El aumento de las tasas de interés a menudo expone vulnerabilidades y pincha la burbuja y, a mediados de la década de 1970, las tasas alcanzaron los dos dígitos por primera vez en la historia del Reino Unido. Alcanzaron su punto máximo más tarde en los EE. UU., en 1981, cuando la Reserva Federal se movió agresivamente para controlar la inflación galopante. La tasa de fondos federales alcanzó un récord de 22,36 por ciento en julio, según datos de la Reserva Federal de St. Louis.
Olvidamos que el mundo a menudo se ha enfrentado a tasas de interés de un solo dígito como las de hoy. El peligro está en la transición. Las empresas y los hogares que basaron sus planes financieros en tasas mucho más bajas tienen dificultades para adaptarse. No están solos. Los prestamistas, históricamente los bancos, pueden verse arrastrados por el daño que a menudo surge solo después de que las tasas aumentan.
A mediados de la década de 1970, docenas de pequeños bancos prestamistas del Reino Unido se enfrentaron a la bancarrota cuando los precios de las propiedades se desplomaron como reacción al aumento de las tasas, siendo el más famoso Slater Walker, cuyo jefe, Jim Slater, señaló que se había convertido en un “menos millonario”. Entre 1980 y 1994 en EE.UU. más de 1.600 bancos cerraron o tuvieron que ser rescatados.
Empecé a trabajar en la ciudad de Londres en 1984. Ese año quebró el Grandioso Continental Illinois National Bank and Trust Company, con más de 40.000 millones de dólares en activos. Fue el colapso bancario más grande en la historia de los EE. UU., un récord que se mantuvo hasta la crisis financiera de 2008-09.
Cuando los prestamistas luchan, hay un efecto dominó para las industrias que dependen del crédito y descubren que ha desaparecido repentinamente. En 1984, fue el sector petrolero el que experimentó un exceso de inversión y no pudo hacer frente a la combinación de aumento de las tasas de interés y caída de los precios del petróleo, especialmente porque la exploración petrolera tiene un período de recuperación de 30 años o más, desde el descubrimiento hasta el agotamiento del pozo.
Estamos en esta zona de peligro hoy. El colapso del banco de Silicon Valley en los EE. UU. y Credit Suisse en Europa es un recordatorio, junto con las tribulaciones en curso en First Republic. Pero habrá otros. Anticipar dónde y cuándo vendrá la próxima erupción no es fácil.
La propiedad parece una opción obvia. Las empresas de propiedad comercial a menudo negocian contratos de arrendamiento de cinco años. Si creen que la inflación promediará, digamos, 6 por ciento durante los próximos cinco años, su posición óptima es hacer que la nueva tasa sea la que sería dentro de cinco años si aumentara en línea con la inflación: un aumento del 34 por ciento. Es poco probable que esto vaya bien con un inquilino que enfrenta presiones inflacionarias.
La mayoría de los gerentes de las principales empresas inmobiliarias entienden esto y los sabios resisten la tentación de pedir prestado demasiado en los buenos tiempos. Actualmente en el Reino Unido, la deuda le cuesta a la mayoría de las compañías inmobiliarias alrededor del 5-6 por ciento y las propiedades tienen un precio de rendimiento de entre el 3,5 por ciento y el 4,5 por ciento. Esto no funciona.
Además, los fideicomisos inmobiliarios están enfrentando las secuelas de la pandemia. Trabajar desde casa y la consiguiente caída de las compras en los centros de las ciudades ha afectado la demanda de espacio de manera inesperada.
Esta combinación de factores ha hecho que las acciones inmobiliarias bajen considerablemente. Por ejemplo, las acciones de Land Securities (£10 antes de la pandemia) cuestan £6,50 hoy. Las empresas inmobiliarias comerciales europeas parecen particularmente vulnerables porque no se han enfrentado a este entorno durante 15 años. Algunas acciones inmobiliarias, como Shaftesbury, propietaria de gran parte del Covent Garden de Londres, probablemente se recuperen e incluso parezcan atractivas a 114 peniques. Su reciente informe anual valoraba los activos en 192 peniques por acción, tras una reciente fusión.
En cuanto a los prestamistas, solo tengo dos bancos. Ambos están en Japón, donde es poco probable que los depositantes muevan su efectivo en busca de tasas más altas porque no están disponibles. Si la inflación resulta persistente, se podría permitir que las tasas de interés aumenten modestamente allí, lo que permitiría a estos bancos obtener más préstamos de lo que ha sido posible en los últimos años.
Los inversores pueden pensar que las empresas de tecnología están bien situadas para hacer frente a las subidas de tipos. El tiempo entre la invención de una nueva aplicación de software y su lanzamiento al mercado suele ser más corto para ellos que para quienes desarrollan productos físicos, pero el marketing puede requerir una gran inversión de efectivo justo cuando el combustible del crédito se está agotando.
Los empresarios (y los posibles financiadores de capital privado) están motivados por la recompensa. Hacer flotar una empresa en una bolsa como el Nasdaq ha sido una forma valiosa de generar eso, así como una fuente de capital adicional. Pero las valoraciones de hoy son mucho más bajas que hace tres años.
Esto afecta más que solo a los prestamistas y fundadores. El personal, como los codificadores, puede ser remunerado en parte con opciones sobre acciones. Estos ahora parecen menos valiosos, justo cuando los pagos mensuales de la hipoteca de los empleados están aumentando. Estamos infraponderados en tecnología y preferimos empresas como Google, Microsoft, Salesforce y Adobe, empresas maduras que no dependen de bancos ni de otros prestamistas.
La biotecnología podría enfrentarse a una situación diferente. El aumento de las tasas exprime las arcas públicas. Aunque estamos viendo una tasa dramática de innovación, especialmente en biología genética, los organismos de salud pública enfrentan facturas cada vez mayores por atender a una población que envejece utilizando los tratamientos existentes. El dinero para nuevas curas, especialmente de enfermedades raras, puede ser escaso hasta que se demuestre su éxito ya menos que sea más barato.
Finalmente, no debemos asumir que las energías renovables se escaparán. La inversión en cualquier servicio público requiere una larga recuperación. Asumimos que los gobiernos apoyarán este sector, pero pueden proteger menos a los accionistas si se percibe que se están beneficiando demasiado de la crisis climática.
La inflación está comenzando a caer y el riesgo de que aumente ahora se reduce, con el petróleo a menos de $ 80 por barril en lugar de los $ 123 de hace un año. Con suerte, eso significa que las empresas necesitan hacer ajustes más modestos, quizás preparándose para una inflación persistente y tasas de interés entre el 3% y el 4%. Pero este es un momento para volver a revisar la deuda que tienen las empresas en su cartera. Las tasas de interés pueden estar cerca de alcanzar su punto máximo, pero el peligro aún no ha terminado. El mundo parece decididamente más Peachey que melocotón.
Simon Edelsten es coadministrador de Mid Wynd International Investment Trust y Artemis Global Select Fund
