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Una combinación de altas valoraciones y aumento de los costos hipotecarios amenaza con arrastrar a la baja los precios de la vivienda en varias economías avanzadas, poniendo fin a un aumento de dos años en el crecimiento de los precios debido a las tasas de interés en mínimos históricos.
Después de aliviar la carga de los propietarios de viviendas al comienzo de la pandemia, los banqueros centrales ahora están ajustando la política monetaria a un ritmo acelerado para hacer frente a la alta inflación, mientras que una recesión mundial parece cada vez más probable, lo que expone a los mercados a un colapso potencial. Aunque los expertos creen que es probable que el crecimiento global de los precios de la vivienda se desacelere, advierten que algunos países específicos sufrirán caídas absolutas a medida que sus bancos centrales realicen grandes aumentos de tasas.
En Nueva Zelanda los precios ya han bajado y algunos indicadores, como las aprobaciones y solicitudes de hipotecas, muestran que la actividad en EE.UU. empieza a tambalearse.
“Durante el último mes, sin duda ha habido una desaceleración en la actividad de compra. [in the UK]”, dijo Mark Harris, director ejecutivo del corredor hipotecario del Reino Unido SPF Private Clients. “Esa desaceleración se debe al aumento de las tasas, pero también a preocupaciones económicas más amplias: la crisis energética, la inflación, el costo de vida en general”.
El riesgo de caídas de precios es particularmente agudo en otras economías “anglo” de habla inglesa como EE. UU., Canadá y Australia, así como en países nórdicos como Suecia, según Vicky Redwood, asesora sénior de Capital Economics.
“Si la inflación resulta ser un problema aún mayor, con tasas de interés en todos los países aumentando mucho más de lo que se espera actualmente, eso podría causar caídas más generalizadas en los precios de la vivienda”, dijo Redwood. Ya espera caídas del 20 por ciento en Canadá y Nueva Zelanda, del 15 por ciento en Australia, del 10 por ciento en Suecia, mientras que el valor de las viviendas podría caer entre un 5 y un 10 por ciento en el Reino Unido y EE. UU.
Los mercados con un alto nivel de propiedad de viviendas y uso de hipotecas de tasa ajustable fueron los más propensos a las caídas de precios, dijeron varios economistas.
“Cuanto más altas sean estas dos proporciones, mayor será el traspaso de los aumentos de tasas”, dijo Stefano Pica, un economista que ha escrito sobre la estructura de los mercados hipotecarios nacionales. “Habrá un impacto en la demanda general a medida que los titulares de hipotecas expuestos a tasas crecientes consuman menos. Eventualmente, esto se traducirá en precios más bajos de la vivienda”.
Las ventas forzosas son posibles en mercados donde una gran proporción de hipotecas están sujetas a tasas variables. “Si los hogares comienzan a tener problemas con el aumento de los costos de las hipotecas, entonces podríamos ver algunas morosidades, incumplimientos y [forced] ventas”, dijo Barbara Rismondo, vicepresidenta sénior de Moody’s, una agencia calificadora.
Las hipotecas de tasa ajustable no son la única fuente de preocupación. Algunos de esos mercados que se consideran susceptibles a caídas de precios tienen bajos niveles de hipotecas de tasa variable, por debajo del 50 por ciento, pero una gran proporción de prestatarios está lista para renovar sus contratos de tasa fija en el corto plazo.
A menos que la inflación caiga rápidamente y los bancos centrales reviertan su endurecimiento monetario, es probable que esos nuevos contratos sean a tasas más altas. “En muchos casos, incluso en el Reino Unido y Nueva Zelanda, el plazo promedio de la hipoteca fija es relativamente corto, de menos de un par de años”, dijo Redwood.
A diferencia del Reino Unido y los EE. UU., varias economías avanzadas más pequeñas no experimentaron correcciones significativas en sus mercados inmobiliarios después de 2008, lo que hizo que los precios crecieran constantemente durante la mayor parte de los últimos 20 años.
Luego vino la pandemia. Tasas de interés bajísimas y otras políticas para impulsar los precios de la vivienda, junto con la búsqueda de casas más grandes a medida que la crisis de salud mundial obligó a las personas a pasar más tiempo en el interior, sobrecargaron el mercado. Según el índice de precios reales de la vivienda de la OCDE, entre finales de 2019 y el tercer trimestre de 2021, el valor de las viviendas aumentó más del 30 % en Nueva Zelanda, y Australia, Canadá y EE. UU. registraron aumentos de alrededor del 20 %.
Con los precios ya en niveles altos en relación con los ingresos, las tasas más altas pueden deprimir la demanda ya que el costo de obtener una hipoteca disuade a los posibles compradores.
Las tasas fijas a cinco años en Canadá ya superaban el 5 por ciento, frente al 1,9 por ciento en enero de 2021, antes del anuncio del Banco de Canadá esta semana de que aumentaría las tasas en 100 puntos básicos.
Phil Soper, director ejecutivo de Royal LePage, una importante agencia inmobiliaria canadiense, dijo que las tasas más altas definitivamente estaban marcando la diferencia. “La gente en Canadá no compra casas en base a su precio de etiqueta, compran en base a su costo de mantenimiento”, dijo, refiriéndose al tamaño de los pagos de la hipoteca. “Cuando aumentan, empuja a la gente fuera del mercado”. Sin embargo, agregó que la escasez de oferta podría salvar al mercado de caídas directas de precios.
Una recesión global, que los economistas creen que es un escenario cada vez más probable durante el invierno, provocaría más dolor en el mercado inmobiliario. El mayor riesgo es que una desaceleración provoque problemas en los mercados laborales. “Ver una caída significativa [in house prices] tendría que ocurrir un estallido de desempleo. . . [forcing people to sell]”, dijo Innes McFee, economista jefe de Oxford Economics, un grupo de investigación.
Los mercados han comenzado a descontar el aumento del riesgo de una recesión mundial. Se han registrado grandes descensos en una serie de mercados de materias primas ya que los inversores apuestan a que los mayores costos de endeudamiento comenzarán a pesar significativamente sobre la demanda.
Un punto positivo es la salud relativa del sistema financiero. Los analistas siguen confiando en que, tras haber acumulado reservas de capital más sólidas tras la crisis financiera de 2008, el sistema bancario de las economías avanzadas sigue siendo capaz de capear cualquier caída significativa en las valoraciones de las viviendas.
La investigación de Moody’s muestra que “incluso en el caso de una disminución leve o incluso más pronunciada del precio de la vivienda, no existe un riesgo significativo para los balances de las principales instituciones financieras”, dijo Rismondo.
