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Cuando los grandes bancos estadounidenses informen ganancias en los próximos días, comenzando con JPMorgan y Citi hoy, los inversionistas los buscarán nerviosamente en busca de señales de problemas en el sector inmobiliario comercial.
Después de todo, aparentemente todos desde el Reserva Federal a la baja ha advertido de un ajuste de cuentas de la CRE en los últimos meses. Esto se debe en parte a que las tasas han subido 500 pb en los últimos 18 meses, y este año vencen unos $ 270 mil millones de préstamos CRE de EE. UU. según trepp (o 1,5 billones de dólares en los próximos tres años, según morgan stanley).
Pero también se debe a que el trabajo a domicilio durante la pandemia de Covid-19 ha generado demanda y valores. para que el espacio urbano de oficinas caiga. Algunos edificios emblemáticos de San Francisco y Nueva York han cambiado de manos recientemente en 75 por ciento y el 30 por ciento de sus niveles anteriores a Covid, respectivamente. Ay.
Entonces, a medida que se acumulan las historias de terror, ahora hay dos preguntas clave en el aire: ¿qué tan grave será esta implosión de CRE? ¿Y quién tomará el dolor?
En el segundo tema, la imagen todavía es mixta. Los prestamistas no bancarios, que tienen la mayor parte de los préstamos CRE, ya están reportando dificultades: Blackstone vendió recientemente una torre de Wall Street por mil millones de dólares; en 2017 se valoró en 1550 millones de dólares. Bancos regionales también están muy expuestos — y cada vez más violando la guía de los reguladores en torno a la cantidad de exposición crediticia de CRE que es prudente.
Pero contrariamente a la intuición, los grandes bancos no parecen estar gravemente afectados, al menos no todavía. Sí, entidades como Wells Fargo están aumentando las reservas para pérdidas. Pero el últimas pruebas de estrés del proyecto de la Reserva Federal, una pérdida de préstamo promedio de solo 8.8 por ciento si los precios de CRE caen un 40 por ciento. Esto es más bajo que el 9,8 por ciento informado en 2022.
Esto puede reflejar simplemente un efecto de retraso o, en otras palabras, tácticas de «simular y extender». Pero casi con certeza destaca otro punto: la imagen global de CRE oculta amplias y cada vez mayores variaciones sobre el terreno.
un nuevo informe de McKinsey esboza más el problema. La consultora argumenta que la pandemia desató un cambio a largo plazo en las prácticas laborales. Esto reducirá la demanda de espacio de oficinas en las grandes ciudades más afectadas en un 20 % en 2030 en comparación con 2019 en un escenario económico “moderado”, y en un 38 % en uno adverso. Se prevé que los precios de las oficinas caigan un 26 y un 42 por ciento en estos escenarios respectivos, creando al menos $ 800 mil millones en pérdidas en las ciudades más grandes. Los valores minoristas también sufrirán pérdidas significativas.
Pero hay diferencias notables entre ciudades. Aunque se prevé que la demanda de oficinas caiga en Nueva York y San Francisco entre un 16 y un 20 por ciento, aumentará ligeramente en Houston. También hay grandes distinciones entre los vecindarios: el distrito financiero de Nueva York está funcionando mucho peor que el Lower East Side de la ciudad, ya que este último tiene un uso más mixto.
Lo más sorprendente de todo es que existen marcadas diferencias incluso entre edificios. En Nueva York, los edificios denominados «Clase A» (que tienden a ser modernos, conectados digitalmente, ecológicos y adecuados para trabajos híbridos) aumentaron un 3 % en valor entre 2020 y 2022; Los edificios de “Clase B” (propiedades heredadas sin renovar) cayeron un 8 por ciento.
“Ahora que el trabajo híbrido ha reducido la cantidad total de espacio que necesitan los empleadores, pueden gastar sus presupuestos en cantidades más pequeñas de espacio de mayor calidad en lugar de cantidades más grandes de espacio de menor calidad”, señala McKinsey. “Muchos empleadores ven el espacio de alta calidad como una forma de fomentar la asistencia a la oficina”.
Hay, en otras palabras, una marcada reversión en curso del patrón visto en la última década en la que una marea creciente de dinero barato levantó todos los barcos inmobiliarios. A algunos edificios les está yendo (relativamente) bien; pero también hay un océano de activos varados por ahí.
Esto tiene dos grandes implicaciones para los inversores que buscan prestamistas. Primero, ya no tiene mucho sentido analizar una cartera de CRE en conjunto; la composición detallada de las carteras es clave. Lamentablemente, los detalles granulares sobre esto no siempre están disponibles. Sin embargo, los inversores deberían comenzar a exigir esto a los bancos y otros.
En segundo lugar, los inversores también deben realizar un seguimiento del comportamiento de los desarrolladores y los políticos a nivel de la ciudad. Una conclusión clave de la investigación de McKinsey es que las propiedades y los distritos que son “híbridos”, es decir, aquellos que se pueden usar de manera flexible, funcionan mejor en la actualidad. Por lo tanto, es más probable que retengan valor en el futuro.
Una forma de evitar un colapso de CRE es adoptar la máxima flexibilidad. Una respuesta obvia para el espacio de oficinas heredado varado de Nueva York, por ejemplo, sería convertir estos edificios en alojamiento para jóvenes profesionales, que todavía parecen ansiosos por vivir en la ciudad pero enfrentan una escasez de viviendas asequibles.
Esta solución de sentido común actualmente enfrenta innumerables obstáculos: leyes de zonificación ridículamente rígidas, planificación urbana deficiente, falta de imaginación entre los desarrolladores y una creciente aversión al riesgo entre los prestamistas. Por lo tanto, los inversores deben estar atentos a cualquier señal de que estos obstáculos estén siendo abordados.
Mejor aún, los inversionistas deberían exigir que los grandes bancos y otros prestamistas usen su formidable poder de cabildeo para persuadir a los políticos estadounidenses de relajar urgentemente los procesos de permisos y adoptar este nuevo entorno híbrido. Los humanos ya se han visto obligados a volverse mucho más flexibles en este mundo pospandémico; es hora de que nuestros edificios se pongan al día.
