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La historia de las ciudades estadounidenses con problemas que quedaron con edificios de oficinas vacíos después de la pandemia es bien conocida. Lo que se entiende menos bien es que esta es realmente una historia de dos ciudades: el centro y cualquier otro lugar. Mientras que muchos distritos de negocios comerciales están luchando, sus anillos exteriores urbanos a menudo están prosperando. Llámalo “el efecto dona”.
Los académicos Arjun Ramani y Nicholas Bloom, quienes nombraron este fenómeno en un documento de trabajo reciente de NBER del mismo título, han demostrado que la mayoría de las personas que abandonan los centros de las ciudades no se mudan lejos, principalmente a los suburbios y suburbios de la ciudad. Areas urbanas en el que ya residen. Nueva York es un buen ejemplo: un mapa de calor en el artículo de NBER muestra el movimiento que se aleja de Manhattan hacia los distritos exteriores y Long Island.
Incluso si el «efecto dona» es más fuerte en las grandes ciudades como Nueva York y San Francisco, se puede ver en otras como Chicago, que tiene algunos paralelos inquietantes con la ciudad «dona» original: Detroit. Durante décadas, los hermosos edificios del centro de Detroit de finales del siglo XIX y principios del XX estuvieron casi vacíos, gracias a una combinación de racismo, la pérdida del predominio de la industria automotriz estadounidense, el aumento del crimen y la violencia, y la huida de los blancos hacia los anillos exteriores del ciudad.
El centro de Detroit se ha recuperado un poco en los últimos años, debido en parte a los esfuerzos de empresarios como el fundador de Quicken Loans, Dan Gilbert, para renovar viejos edificios comerciales en espacios tipo loft y traer nuevos negocios, así como tiendas, restaurantes y hoteles que atraen a trabajadores más jóvenes. . Pero la falta de un sistema de tránsito que funcione bien dificulta la reconstrucción del centro a gran escala.
Esta es una de las muchas lecciones que Detroit tiene para las ciudades modernas de «donas»: el tiempo de viaje al trabajo es importante, especialmente en la era posterior a Covid cuando trabajar en una oficina todos los días sigue siendo una opción en lugar de un requisito para muchos. Tracy Hadden Loh, miembro de la Institución Brookings que se especializa en bienes raíces comercialesinfraestructura, justicia racial y gobernanza, señala que si bien la investigación en la que las ciudades están fallando o la próspera pospandemia aún es incipiente, una variable que parece importar es la facilidad de tránsito. Esta puede ser una de las razones por las que el centro de Londres y París parecen vibrantes en comparación con muchas ciudades de EE. UU.
No me sorprende que un lugar como Nueva York, que tiene un sistema de transporte público que funciona razonablemente bien (aunque en declive), tenga más actividad económica en el centro (medida por el uso de teléfonos celulares) que Chicago o Los Ángeles, donde dicha infraestructura es notoriamente pobre. Estas últimas ciudades también se ven restringidas por vecindarios y centros urbanos altamente segregados que sufren no solo la crisis de los bienes raíces comerciales, sino también una disminución en el entretenimiento o las comodidades que atraerían a la gente al centro por algo además del trabajo.
Es probable que estos problemas empeoren antes de mejorar. El informe de estabilidad financiera de la Reserva Federal de la semana pasada señaló la exposición de las instituciones financieras a los bienes raíces comerciales como una de las principales amenazas para la economía estadounidense, ya que el estallido de la burbuja apenas ha comenzado. La Fed advirtió que, dado que las hipotecas respaldadas por oficinas y propiedades comerciales en el centro de la ciudad tienden a representar alrededor de un tercio de las propiedades de CRE, “si las valoraciones de CRE se mantienen elevadas, la magnitud de una corrección en los valores de las propiedades podría ser considerable y, por lo tanto, podría conducir a pérdidas crediticias por tenedores de deuda CRE”. A medida que caen esas fichas de dominó, también pueden caer otras en el sistema financiero.
Cómo evitar el “efecto dona” en masa? La conversión de bienes raíces comerciales en espacios residenciales o de uso mixto ha ayudado a rejuvenecer partes del centro de Detroit. Pero como el historiador Tom Sugrue, autor de Los orígenes de la crisis urbana: raza y desigualdad en la posguerra de Detroit notas, los edificios de oficinas de la ciudad de la década de 1920 eran mucho más fáciles de modernizar que los rascacielos de hoy. Esa es una de las razones por las que los alquileres y los precios de la vivienda en los anillos exteriores de ciudades como Nueva York han aumentado tanto desde la pandemia. “Hay muchos barrios intermedios que no se hundieron y, a menudo, son barrios de inmigrantes o más barrios de clase trabajadora que en realidad nunca cerraron”, dice Sugrue.
Desafortunadamente, eso ahora está provocando una crisis del costo de vida aún más amplia para los trabajadores y alquileres más altos para las pequeñas empresas en áreas como Queens o Brooklyn. Simplemente empujar los problemas de Manhattan, o Union Square de San Francisco, a la periferia no es una solución, particularmente si resulta en impuestos más altos que se imponen a los residentes que menos pueden pagarlos. (La mayoría de las ciudades importantes, incluidas Nueva York y San Francisco, ya dependen más de los recibos de impuestos sobre la propiedad residencial que de los impuestos sobre bienes raíces comerciales para financiar los servicios públicos).
Entonces, ¿qué hay que hacer? Tomaría una página de activista urbano de jane jacobs libro, y considere el uso mixto. Es posible que el trabajo de oficina nunca sea lo que era, pero las salas de cine y los espectáculos de Broadway están de regreso, los hoteles están en auge y los salarios del sector de servicios están sustancialmente por encima del nivel anterior a Covid, según datos de Apollo. La gente todavía quiere vivir y visitar las grandes ciudades, solo quieren hacerlo de nuevas maneras.
